Αναζήτηση
Από τις αρχές του 2018 αλλάζουν τα πάντα στο φορολογικό τοπίο των ακινήτων. Ο ΕΝΦΙΑ και οι υπόλοιποι φόροι των ακινήτων θα υπολογίζονται με βάση τις νέες αντικειμενικές τιμές. Αυτό σημαίνει ότι:
– Ο ΕΝΦΙΑ, που θα καταργούσε η κυβέρνηση, θα αλλάξει και για πολλούς ιδιοκτήτες θα είναι ακριβότερος. Με δεδομένο ότι κάθε χρόνο θα πρέπει να φέρνει στα δημόσια ταμεία έσοδα τουλάχιστον 2,65 δισ. ευρώ, όποια μείωση γίνει στις αντικειμενικές αξίες στις περιοχές όπου σήμερα οι αποκλίσεις με τις εμπορικές τιμές φθάνουν ακόμη και το 70% θα πρέπει να καλυφθεί. Η δημοσιονομική τρύπα που θα ανοίξει με την εφαρμογή των νέων τιμών θα κλείσει με:
α) αύξηση των συντελεστών υπολογισμού του φόρου ή και
β) μείωση του αφορολόγητου ορίου στον συμπληρωματικό φόρο που σήμερα ανέρχεται στα 200.000 ευρώ.
Ετσι, είναι πολύ πιθανόν οι φορολογούμενοι, οι οποίοι θα δουν να μειώνονται οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων τους, να «παγώσουν» όταν θα πάρουν τον νέο λογαριασμό του ΕΝΦΙΑ, που θα έρθει τον Μάρτιο. Τότε θα διαπιστώσουν ότι όχι μόνο δεν θα πληρώσουν λιγότερο φόρο λόγω της μείωσης των αντικειμενικών αξιών, αλλά θα κληθούν να καταβάλουν μεγαλύτερα ποσά για την ακίνητη περιουσία τους ή στην καλύτερη περίπτωση θα πληρώσουν τον ίδιο φόρο με αυτόν που πληρώνουν και φέτος. Το βέβαιο για τους ιδιοκτήτες είναι ότι δεν θα πρέπει να περιμένουν καμία ουσιαστική ελάφρυνση από τον ΕΝΦΙΑ τουλάχιστον μέχρι το 2022, ενώ και το κυβερνητικό σχέδιο για αντικατάσταση του σημερινού φόρου από έναν φόρο περιουσίας ο οποίος θα ανακατανέμει τα βάρη ώστε να επιβαρύνονται περισσότερο οι έχοντες μεσαία και μεγάλη περιουσία, θα παραμείνει στο συρτάρι. Η ελάφρυνση του ΕΝΦΙΑ που έχει συμπεριληφθεί στο πακέτο των αντίμετρων του 2020, το οποίο το ΔΝΤ βλέπει να ενεργοποιείται από το 2023 και μετά, αφορά λίγους με μικρές περιουσίες, ενώ το όφελος περιορίζεται σε μερικές δεκάδες ευρώ τον χρόνο.
– Θα κουρευτούν τα αφορολόγητα όρια που ισχύουν σήμερα στην αγορά πρώτης κατοικίας, τις γονικές παροχές, τις δωρεές και τις κληρονομιές, ενώ ισχυρό χτύπημα θα δεχθούν οι συντελεστές με βάση τους οποίους υπολογίζονται οι φόροι στις μεταβιβάσεις. Η όποια μείωση των αξιών βάσει των οποίων υπολογίζονται σήμερα οι φόροι μεταβίβασης ακινήτων θα αντισταθμιστεί από την αύξηση των συντελεστών αλλά και τη μείωση των αφορολόγητων ποσών. Εδώ και πολλά χρόνια το αφορολόγητο όριο για την απόκτηση πρώτης κατοικίας παραμένει στα 200.000 ευρώ για τον άγαμο και σε 250.000 ευρώ για τον έγγαμο, το οποίο προσαυξάνεται ανάλογα με τον αριθμό των παιδιών.
– Θα προκληθεί ντόμινο αλλαγών σε μια σειρά άλλων φόρων και τελών που επιβάλλονται στα ακίνητα, όπως τα τεκμήρια διαβίωσης για τις κατοικίες, το τέλος ακίνητης περιουσίας, ο φόρος υπεραξίας.
Ασανσέρ οι αντικειμενικές. Μπορεί η υφυπουργός Οικονομικών Κατερίνα Παπανάτσιου να δηλώνει ότι οι αντικειμενικές αξίες θα εξισωθούν με τις εμπορικές τιμές μέχρι το τέλος του έτους, στην Καραγεώργη Σερβίας ωστόσο δεν μιλούν για ευθυγράμμιση των τιμών. Το σχέδιο αυτό δεν προχωράει με τίποτε αφού όσοι συμμετέχουν στις ειδικές επιτροπές έχουν σηκώσει τα χέρια ψηλά αδυνατώντας να βγάλουν άκρη. Σε μια αγορά ακινήτων με λιγοστές αγοραπωλησίες και πωλήσεις σε «σκοτωμένες» τιμές λόγω οικονομικής ασφυξίας των ιδιοκτητών τους είναι αδύνατον να δημιουργηθεί μια αξιόπιστη βάση δεδομένων με τις τιμές που επικρατούν σήμερα στην αγορά. Οι τεχνικές δυσκολίες δεν ξεπεράστηκαν ούτε με τη συνδρομή της τεχνικής βοήθειας των δανειστών.
Ετσι, το αρχικό σχέδιο της εξίσωσης των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές εγκαταλείπεται. Στο πλάνο μπαίνει τώρα ο σχεδιασμός των «νέων» αντικειμενικών αξίων. Λύση στη δύσκολη εξίσωση της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών θα έρθει να δώσει ένας μαθηματικός τύπος. Ενας αλγόριθμος, ο οποίος θα εφαρμοστεί πάνω στις τιμές των ακινήτων που διαθέτει το υπουργείο Οικονομικών από το αρχείο της Τραπέζης της Ελλάδος και το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων της Γενικής Γραμματείας Πληροφορικών Συστημάτων, θα δώσει τις νέες αντικειμενικές αξίες τις οποίες θα αποκτήσουν τα ακίνητα σε όλη τη χώρα.
Τιμές τριών ταχυτήτων. Με τις αποκλίσεις μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών να φθάνουν ακόμη και το 70%, το σχέδιο για τις αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες που θα βρεθεί στο τραπέζι της Συντονιστικής Επιτροπής προβλέπει:
1. Μείωση 20%-25% των αντικειμενικών αξιών στις λεγόμενες ακριβές περιοχές. Πρόκειται για περιοχές με τιμή ζώνης άνω των 4.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, οι οποίες παραμένουν «παγωμένες» στα ίδια επίπεδα από το 2007 παρά την κατάρρευση της αγοράς. Οι μεγαλύτερες μειώσεις αναμένεται να είναι σε ακριβές περιοχές όπως Ψυχικό, Φιλοθέη, Γλυφάδα, Εκάλη, Βουλιαγμένη, Κολωνάκι. Στο Ψυχικό, για παράδειγμα, δεν υπάρχει ακίνητο που να πωλείται σήμερα προς 6.250 ευρώ το τετραγωνικό ούτε στη Φιλοθέη πωλούνται διαμερίσματα προς 5.250 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Αλλά και στην Κηφισιά τα 4.000 ευρώ θεωρούνται πάρα πολλά, ενώ το ίδιο ισχύει και για τη Γλυφάδα. Κατά την τελευταία αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών που έγινε τον Ιανουάριο του 2016, το υπουργείο Οικονομικών δεν έκανε καμία μείωση στις περιοχές με τιμή ζώνης άνω των 4.000 ευρώ, θέλοντας με αυτόν τον τρόπο να δώσει ένα «κοινωνικό πρόσημο» στις αλλαγές. Σε όλες αυτές τις περιοχές οι αντικειμενικές αξίες θα προσγειωθούν για να πλησιάσουν τις τιμές της αγοράς.
2. Αύξηση 15%-20% στις «φθηνές» περιοχές. Μετά την τελευταία αλλαγή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, τον Ιανουάριο του 2016, οι «χαμηλές» τιμές ζώνης μέχρι 600 ευρώ δεν πειράχθηκαν. Οι τιμές που λαμβάνει υπόψη της η Εφορία για τις μεταβιβάσεις ακινήτων στις περιοχές αυτές βρίσκονται κάτω ακόμη και από το ελάχιστο κόστος κατασκευής των οικοδομών, το οποίο κινείται στα 1.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Ετσι, για τις περιοχές που οι τιμές ζώνης βρίσκονται σήμερα στα 600-800 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, αναμένεται να αυξηθούν και να προσεγγίσουν τα 800-1.000 ευρώ το τ.μ. Αυξήσεις στις τιμές ζώνης θα υπάρξουν κυρίως σε περιοχές της επαρχίας όπως σε νησιά των Κυκλάδων με μεγάλη τουριστική κίνηση, τη Χαλκιδική, τη Ρόδο, την Κρήτη. Για παράδειγμα, τον περασμένο Μάρτιο πωλήθηκε στη Μύκονο διαμέρισμα 67 τ.μ. στην τιμή των 250.000 ευρώ. Δηλαδή, πωλήθηκε προς 3.731 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο όταν η τιμή ζώνης στη συγκεκριμένη περιοχή είναι μόλις 750 ευρώ το τετραγωνικό.
3. Μικρές διορθώσεις θα γίνουν στις περιοχές όπου η εικόνα της αγοράς ακινήτων δείχνει ελαφρώς βελτιωμένη σε σύγκριση με τα προηγούμενα έτη και οι αντικειμενικές αξίες μετά την τελευταία οριζόντια προσαρμογή που έγινε κινούνται κοντά στα επίπεδα των εμπορικών. Στην κατηγορία αυτή ανήκουν πολλά προάστια του Λεκανοπεδίου.
