Ακριβός ΕΝΦΙΑ για τα φθηνά ακίνητα

Οι νέες αντικειμενικές αξίες απειλούν να βάλουν φωτιά στις λαϊκές γειτονιές σβήνοντας από τον χάρτη τιμές της τάξεως των 600 και των 700 ευρώ ανά τετραγωνικό. Σύντομα, η προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, όπως δείχνουν τα πρώτα στοιχεία που επεξεργάζεται το υπουργείο Οικονομικών αλλά και με βάση τις εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς, θα οδηγήσει σε ελάχιστη τιμή 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό, εκεί όπου σήμερα η Εφορία βγάζει ραβασάκια με βάση τα εξακοσάρια. Τα φθηνά ακίνητα θα γίνουν ακριβά στα μάτια της Εφορίας, οι επιβαρύνσεις θα τραβήξουν την ανηφόρα και τα βάσανα ενδεχομένως να μην τελειώσουν εδώ καθώς καραδοκεί και ο κίνδυνος ανατροπών και στον ΕΝΦΙΑ προκειμένου να μη διαταραχθεί ο εισπρακτικός στόχος των 2,650 δισ. ευρώ.

Το σχέδιο της κυβέρνησης για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων προβλέπει οι ελάχιστες τιμές ζώνης στις φθηνές περιοχές να κινούνται στα επίπεδα των 1.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, όσο είναι περίπου σήμερα και το κόστος κατασκευής των οικοδομών.

Σε πολλές λαϊκές συνοικίες του Λεκανοπεδίου, όπως η Δραπετσώνα, τα Ανω Λιόσια, το Κερατσίνι, η Ελευσίνα, οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων αναμένεται να αυξηθούν ακόμη και πάνω από 20%-30%. Αυξήσεις που θα δώσουν το τελειωτικό χτύπημα στους φορολογουμένους των περιοχών αυτών, οι οποίοι έχουν πληγεί ανεπανόρθωτα στα χρόνια της κρίσης με την έκρηξη της ανεργίας, τη δραματική μείωση των εισοδημάτων τους και τα λουκέτα στην αγορά.

ΝΤΟΜΙΝΟ ΑΥΞΗΣΕΩΝ. Οι ανατροπές στις αντικειμενικές θα προκαλέσουν ντόμινο αυξήσεων σε φόρους και τέλη που επιβαρύνουν τα ακίνητα.

Ο ΕΝΦΙΑ θα γίνει ακριβότερος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων χαμηλής αξίας, ενώ την ανηφόρα θα πάρουν το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας και οι φόροι στις μεταβιβάσεις, γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές που υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές.

Με τις τιμές των ακινήτων που λαμβάνει υπόψη της η Εφορία σε εκατοντάδες περιοχές της χώρας να παραμένουν καθηλωμένες στα ίδια επίπεδα εδώ και πάνω από μία δεκαετία, οι αυξήσεις στις χαμηλές τιμές ζώνης θα είναι μεγάλες.

Κατά την τελευταία οριζόντια προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, τον Ιανουάριο του 2016, οι χαμηλές τιμές ζώνης δεν πειράχτηκαν. Το υπουργείο Οικονομικών αποφάσισε τότε να μη μεταβάλει καμία τιμή κάτω των 600 ευρώ.

Ομως μείωσε τις τιμές ζώνης από τα 1.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο και κάτω, και μάλιστα οριζόντια, με αποτέλεσμα ανερχόμενες περιοχές σε όλη την Ελλάδα να εμφανίζονται στα βιβλία της Εφορίας με τιμή ζώνης 700 ή 800 ευρώ το τετραγωνικό.

Σύντομα ωστόσο η εικόνα αυτή θα αλλάξει. Σε λαϊκές γειτονιές της Αθήνας, στα νησιά και σε παραθαλάσσιες περιοχές, οι τιμές ζώνης που βρίσκονται σήμερα στα 600-800 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, θα αυξηθούν για να αγγίξουν τα 1.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.

ΜΕΙΩΣΕΙΣ. Την ίδια ώρα, θα φθηνύνουν για την Εφορία τα ακίνητα στις άλλοτε ακριβές περιοχές της Αττικής. Τιμές ζώνης των 4.000 ευρώ και άνω, που επίσης δεν πειράχθηκαν με την τελευταία αναπροσαρμογή, είναι πλέον εξωπραγματικές σε σχέση με τα σημερινά δεδομένα. Οι τιμές αυτές παραμένουν καθηλωμένες στα ίδια επίπεδα από το 2007 παρά την κατάρρευση της αγοράς. Οι μειώσεις των αντικειμενικών αξιών στις κάποτε ακριβές περιοχές θα φθάσουν ακόμη και το 40%.

Οι μεγαλύτερες μειώσεις αναμένεται να είναι σε ακριβές περιοχές, όπως Ψυχικό, Φιλοθέη, Γλυφάδα, Εκάλη, Βουλιαγμένη, Κολωνάκι. Στο Ψυχικό, για παράδειγμα, δεν υπάρχει ακίνητο που να πωλείται σήμερα προς 6.250 ευρώ το τετραγωνικό, ούτε στη Φιλοθέη πωλούνται διαμερίσματα προς 5.250 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Αλλά και στην Κηφισιά τα 4.000 ευρώ, που είναι η σημερινή τιμή στην ακριβότερη ζώνη, θεωρούνται πάρα πολλά, ενώ το ίδιο ισχύει και για τη Γλυφάδα. Σε όλες αυτές τις περιοχές οι αντικειμενικές αξίες θα προσγειωθούν για να πλησιάσουν τις τιμές της αγοράς.

Σύμφωνα με το σχέδιο του υπουργείου Οικονομικών, ο νέος τρόπος υπολογισμού των αξιών των ακινήτων θα στηριχθεί σε τρεις παραμέτρους: τα μισθώματα, τις αγοραπωλησίες και τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος.

Βάση δεδομένων. Τα μισθώματα δηλώνονται στην Εφορία ηλεκτρονικά και κατά συνέπεια υπάρχει έτοιμη βάση δεδομένων. Οι συναλλαγές από αγοραπωλησίες έχουν αρχίσει να δηλώνονται μέσω ειδικής εφαρμογής που έχει ετοιμάσει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, ενώ τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος προέρχονται από όλες τις τράπεζες και από έρευνες αγοράς που πραγματοποιούνται ανά τακτά χρονικά διαστήματα.

Οταν καταλήξουν οι αρμόδιες επιτροπές στις νέες προτεινόμενες αξίες ακινήτων, τότε θα γίνει σύγκριση με αυτές που έχει βγάλει ο αλγόριθμος. Εάν δεν υπάρχουν μεγάλες αποκλίσεις, τότε θα λαμβάνεται υπόψη ο μέσος όρος των δύο αυτών τιμών, δηλαδή των επιτροπών και του μαθηματικού τύπου. Αν όμως υπάρχουν μεγάλες διαφορές, τότε θα γίνεται ανάθεση από το υπουργείο Οικονομικών σε εκτιμητές ακινήτων για να δώσουν την τελική πρόταση.

Ολα αυτά τα στοιχεία, αφού συγκεντρωθούν, θα καταλήξουν στα χέρια της επιτροπής που έχει συσταθεί στο υπουργείο Οικονομικών προκειμένου να καταρτιστούν οι πίνακες με τις νέες αντικειμενικές αξίες.

Οι αλλαγές θα αφορούν μόνο τις τιμές ζώνης και σε καμία περίπτωση τους συντελεστές παλαιότητας, τους συντελεστές εμπορικότητας ή τις Αρχικές και Ειδικές Βασικές Αξίες γης που ισχύουν για τα εκτός σχεδίου ακίνητα και αγροτεμάχια όπου δεν υπάρχουν τιμές ζώνης.

Nέες τιμές ζώνης. Ο ΕΝΦΙΑ του 2018 θα υπολογιστεί με τις νέες τιμές ζώνης των ακινήτων. Μάλιστα, για να ξεπεραστεί ο σκόπελος που ισχύει σήμερα και ορίζει ότι ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται στην αξία των ακινήτων που έχουν στην κατοχή τους οι φορολογούμενοι την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, θα κατατεθεί στη Βουλή νομοθετική ρύθμιση προκειμένου ο φόρος του επόμενου έτους να υπολογιστεί πάνω στις νέες τιμές ζώνης από την ημερομηνία που θα τεθούν σε ισχύ. Με δεδομένο ότι ο ετήσιος εισπρακτικός στόχος του ΕΝΦΙΑ δεν αλλάζει και παραμένει στα 2,650 δισ. ευρώ, όποια μείωση γίνει στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων θα αντισταθμιστεί από τις αυξήσεις που θα γίνουν σε πολλές φθηνές περιοχές, αλλά κυρίως από την αύξηση των φορολογικών συντελεστών και τις παρεμβάσεις στον συμπληρωματικό φόρο που επιβάλλεται σήμερα σε περισσότερους από 500.000 ιδιοκτήτες με ακίνητη περιουσία άνω των 200.000 ευρώ. Ετσι, τα σπασμένα των ανατροπών στις αντικειμενικές αξίες θα κληθούν να πληρώσουν το 2018 οι φορολογούμενοι με μεσαία και μεγάλη ακίνητη περιουσία.