Αναζήτηση
Αγγιξε το 43% η πτώση στις τιμές των ακινήτων την περίοδο τέλος 2008 – τέλος 2017. Όμως, όλα δείχνουν ότι η αγορά έχει αρχίσει να σταθεροποιείται, άλλωστε, το δεύτερο τρίμηνο του 2017 η ετήσια μεταβολή ήταν στο 0,5%. Αυτό σημαίνει ότι κάποια ακίνητα έχουν αρχίσει να «τσιμπάνε» και τουλάχιστον σταμάτησε η κατρακύλα των τελευταίων ετών.
Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα έρευνας που διεξήγαγε ο πολιτικός μηχανικός και οικονομολόγος, Αλέξανδρος Βασιλείου και παρουσίασε σε ημερίδα του Ελληνικού Ινστιτούτο Εκτιμητικής στη Θεσσαλονίκη.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που κατατέθηκαν, η οικοδομή στην Ελλάδα αναμένεται να σταθεροποιηθεί την ένατη χρονιά, το 2018, αλλά δεν αναμένεται ανάκαμψη στον τομέα αυτό μέχρι το τέλος του 2019. Μάλιστα για να επανέλθει στα επίπεδα του 2006 πρέπει να φτάσουμε στο 2016.
Η κατασκευή κατοικιών έχει αναμφίβολα πληγεί τα τελευταία χρόνια. Ακόμα και με μια δοκιμαστική ανάκαμψη δρομολόγησης στο άμεσο μέλλον, η οικονομική, πολιτική και κοινωνική ζημία που προκάλεσε η κρίση θα αφήσει ένα ανεξίτηλο σημάδι.
Όπως τονίζει ο κ. Βασιλείου, λαμβάνοντας υπόψη την εικόνα που παρουσίασε η κτηματαγορά της Βορείου Ελλάδας, οι 10 αιτίες που προκάλεσαν την μεγάλη πτώση τιμών ήταν:
1. Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας αλλά και ο αριθμός δομημένων τετρ. μέτρων ανά κάτοικο.
2. Ο περιορισμός του ρυθμού ζήτησης νέας κατοικίας εκτός κέντρου για μετεγκατάσταση νοικοκυριών για πολλούς και διαφορετικούς λόγους (αύξηση κόστους μετακίνησης, καταστροφή φυσικού περιβάλλοντος κλπ.).
3. Η μεγάλη ζήτηση που δημιουργήθηκε την τελευταία δεκαετία από εξωγενείς παράγοντες (απότομη πτώση των επιτοκίων δανεισμού, η επιβολή ΦΠΑ αντί φόρου μεταβίβασης κλπ).
4. Η συνεχής ανοδική τάση που παρατηρήθηκε τα προηγούμενα χρόνια -με ιδιαίτερες εξάρσεις κατά διαστήματα- στον ελληνικό χώρο.
5. Η ασύμμετρη και διαρκώς μεταβαλλόμενη φορολογική πολιτική.
6. Η ανύπαρκτη δυνατότητα δανεισμού.
7. Η άρση της προστασίας από τους πλειστηριασμούς, μπορεί, να ωθήσει τους ιδιοκτήτες σε διαδικασίες προώθησης των ακινήτων ιδιοκτησίας τους.
8. Η έλλειψη ρευστότητας.
9. Οι έλεγχοι κεφαλαίου.
10. Η οικονομική αβεβαιότητα σε υψηλό επίπεδο.
Τάσεις στην αγορά – οικόπεδα
Στην έρευνα που έγινε για τη Θεσσαλονίκη, εμφανίζονται χαρακτηριστικά που συναντώνται και στην Αθήνα αλλά και γενικότερα στην κτηματαγορά της περιφέρειας.Το 2017 το ενδιαφέρον των αγοραστών συνέχισε, όπως ήταν αναμενόμενο, να καταγράφεται για παλαιά διαμερίσματα, τα οποία πωλούντο σε πιο χαμηλές τιμές σε σχέση με τα αντίστοιχα νεόδμητα και τα μικρότερου εμβαδού, όπως και στο πρόσφατο παρελθόν. Από την άλλη, δεν κινούνται οι αγοραπωλησίες“οικοπέδων- αγροτεμαχίων” όπως αναφέρεται σε έρευνες στην κτηματαγορά.
Πιο ανθεκτικό στην οικονομική κρίση και στη καθίζηση στην αγορά διαμερισμάτων κατοικίας αποδεικνύεται το κέντρο της Θεσσαλονίκης, που οφείλεται κυρίως στην απουσία νεόδμητων κατοικιών. Όπως λένε κύκλοι της αγοράς, το κέντρο της Θεσσαλονίκης διατηρεί την αίγλη του, αποτελώντας διαχρονική αξία για κάθε εν δυνάμει αγοραστή ακινήτου που διαθέτει και το σχετικό ποσό για την αγορά ενός ακινήτου.
Στις μεγάλες κατοικίες, άνω των 110τμ, υπάρχει το φαινόμενο των μειώσεων στις τιμές πώλησης. Στις πωλήσεις ακινήτων οι μειώσεις στις τιμές είναι περιορισμένες. Η χαμηλότερη τιμή πώλησης είναι 400 ευρώ/τ.μ. περίπου και η υψηλότερη στα 5.700 ευρώ/τ.μ περίπου. Και στις περιπτώσεις αγοράς κατοικιών προτιμήθηκαν τα παλαιότερα ακίνητα, της περιόδου 1955-1985 , αφού τα επέλεξε το 60% των αγοραστών. Στις πωλήσεις παρατηρείται ότι αγοράζονται ακίνητα μικρά και μεσαία, ενώ υπάρχει μικρή ζήτηση για τα πιο μεγάλα διαμερίσματα, άνω των 110 τ.μ. Αναλυτικότερα, κυριαρχούν στατιστικά στα τ.μ. : ∙ Διαμερίσματα 50τμ – 70τ.μ. με 52% ∙ Διαμερίσματα 71τ.μ. – 90τ.μ. με 20% ∙ Διαμερίσματα 91τ.μ. – 110 τ.μ. 22% ∙ Διαμερίσματα πάνω από 110 τ.μ. με 7%.
Αλλες ταχύτητες
Με διαφορετικές «ταχύτητες» κινούνται οι τιμές ενοικίασης κατοικιών μεταξύ περιοχών του πολεοδομικού συγκροτήματος της Θεσσαλονίκης. Σε κάποιες περιοχές οι μέσες ζητούμενες τιμές, που «κατρακύλησαν» μέχρι και κατά 40% από το 2009 μέχρι τον περασμένο Δεκέμβριο 2016, δείχνουν να έχουν ανακάμψει στις περισσότερες περιοχές της Θεσσαλονίκης. Οι οικοδομές αν και στην πλειοψηφία τους είναι παλιάς κατασκευής (γεγονός που συνεπάγεται σε επιπλέον έξοδα από τον αγοραστή για την ανακαίνιση τους) συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον των κατοίκων της πόλης, είτε για ιδιοκατοίκηση ή για επένδυση.
Στη Θεσσαλονίκη, στο κέντρο και στις περιοχές κοντά στα Πανεπιστήμια, στην προτίμηση των ενδιαφερόμενων βρίσκονται τα διαμερίσματα 1 υπνοδωματίου, σε καλή κατάσταση, ανεξαρτήτου ηλικίας οικοδομής, 40-60τ.μ., σε τιμές 250-350 ευρώ. Στις ίδιες επίσης περιοχές ζητούνται και διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων, 70-80τ.μ., σε τιμές 380-420 ευρώ. Σε ότι αφορά το κέντρο της Θεσσαλονίκης, συναντάμε ζητούμενες τιμές μίσθωσης κατοικιών μέχρι και 11,00 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, ενώ κανένα σπίτι δεν προσφέρεται με λιγότερο από 3,00 ευρώ/τ.μ.
Μεγάλο μέρος της προσαρμογής τιμών έχει ήδη συμβεί και οι τιμές μπορεί να εισέλθουν σε μια φάση παρατεταμένης σταθεροποίησης. Στα πρώτα τρίμηνα του 2017, οι μέσες τιμές εξακολούθησαν την προσαρμογή τους και η φθίνουσα φάση θα πρέπει να ολοκληρωθεί στα τέλη του 2019 που θα αποτελέσει το πρώτο έτος αυξήσεων των τιμών για τα τελευταία δέκα χρόνια. Οι λόγοι για αυτή την μεσοπρόθεσμη προσδοκία είναι:
i) Οι τάσεις αυξήσεων των τιμών των ακινήτων σε προνομιακές περιοχές.
ii) Το ποσοστό μείωσης των τιμών έχει επιβραδυνθεί τα τελευταία τρίμηνα.
iii) Προβλέπεται αυξημένο ενδιαφέρον από τους επαγγελματίες επενδυτές το 2018.
iv) Ευκαιρίες που θα προκύψουν τα επόμενα χρόνια λόγω της εκποίησης του μεγάλου, κυρίως αναξιοποίητου αποθέματος των Ελληνικών Τραπεζών.
