Τα πάνω κάτω στον χάρτη της κτηματαγοράς αλλά και στο φορολογικό τοπίο αναμένεται να φέρουν οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων. Οι ιδιώτες εκτιμητές ολοκλήρωσαν το έργο τους και παρέδωσαν στο υπουργείο Οικονομικών τις εισηγήσεις τους με τις νέες τιμές ζώνης σε όλη τη χώρα. Οι εκτιμητές έδειξαν αυξήσεις για το 60% των ζωνών και μειώσεις μόλις στο 23% των περιοχών. Οι περισσότερες αυξήσεις καταγράφονται σε περιοχές του Ιονίου, του Βορείου Αιγαίου και γενικά στις τουριστικές περιοχές αλλά και για πάνω από 3 στις 10 περιοχές της Στερεάς Ελλάδας. Στον αντίποδα βρίσκονται η Μακεδονία και η Θράκη όπου παρατηρούνται στις περισσότερες περιοχές μειώσεις των τιμών ζώνης.
Επειτα από μια δεκαετία κατεδάφισης των τιμών των ακινήτων, το κλίμα στην κτηματαγορά έχει αρχίσει να ζεσταίνεται. Το ρυθμό δίνουν οι πωλήσεις ακινήτων που προορίζονται για βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb και για το πρόγραμμα της χρυσής βίζας ενώ και οι επερχόμενες αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων έχουν κινητοποιήσει τους υποψήφιους αγοραστές ακινήτων. Ορισμένοι βλέπουν ευκαιρίες και επισπεύδουν την αγορά κάποιου ακινήτου για να προλάβουν την αύξηση των αντικειμενικών αξιών που θα παρασύρει προς τα πάνω και τους φόρους μεταβίβασης.
Φόροι δύο ταχυτήτων
Σήμερα στις πωλήσεις κατοικιών επιβάλλονται δυο ειδών φόροι: ο φόρος μεταβίβασης που επιβάλλεται με συντελεστή 3% και ο ΦΠΑ 24%.
Αν ο φορολογούμενος αποκτά πρώτη κατοικία, τότε επιβαρύνεται με φόρο μεταβίβασης 3% που επιβάλλεται πάνω από το αφορολόγητο όριο (200.000 ευρώ για τον άγαμο και 250.000 για τον έγγαμο με προσαύξηση για τα παιδιά).
Αν πρόκειται για δευτερεύουσα κατοικία, εξοχική, γραφείο ή κατάστημα και η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί μετά την 1η Ιανουαρίου 2006 τότε επιβάλλεται ΦΠΑ 24%.
Πρώτη κατοικία
Η αγορά πρώτης κατοικίας είναι αφορολόγητη μέχρι το ποσό των 200.000 ευρώ για τον άγαμο και μέχρι 250.000 για τον έγγαμο. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.
Στην αξία που υπερβαίνει τα αφορολόγητα όρια επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης 3% ο οποίος βαρύνει τον αγοραστή του ακινήτου.
Με τα σημερινά δεδομένα, η αγορά πρώτης κατοικίας ακόμη και νεόδμητης συμφέρει σε πολλές περιοχές του Λεκανοπεδίου που οι αντικειμενικές αξίες κινούνται μεταξύ 600-1.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Τα αφορολόγητα ποσά που ισχύουν για όσους αποκτούν πρώτη κατοικία είναι υψηλά και καλύπτουν την αντικειμενική αξία της κατοικίας ειδικά σε περιοχές που σήμερα οι τιμές βρίσκονται σε πολύ χαμηλά επίπεδα της τάξης των 600, 700 και 800 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
Οικόπεδα
Αφορολόγητο δικαιούνται και όσοι αποκτούν οικόπεδο. Ο άγαμος έχει αφορολόγητο μέχρι 50.000 ευρώ, ο έγγαμος μέχρι 100.000. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
Προϋποθέσεις απαλλαγής
Για να χορηγηθεί απαλλαγή κατά την απόκτηση πρώτης κατοικίας θα πρέπει ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οικήσεως σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες, και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.
Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά. Ωστόσο απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον αθροιστικά:
α) τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και
β) ο αγοραστής υποβάλει την οικεία δήλωση και καταβάλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που έτυχε της απαλλαγής.
Πότε επιβάλλεται ΦΠΑ 24%
Με ΦΠΑ 24% επιβαρύνονται οι πωλήσεις ακινήτων των οποίων:
n Η άδεια κατασκευής εκδίδεται από 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά
n Η άδεια κατασκευής αναθεωρείται από 01/01/2006 και μετά με την προϋπόθεση ότι μέχρι την ημερομηνία αναθεώρησης δεν έχουν αρχίσει οι εργασίες κατασκευής.
Επίσης, ΦΠΑ επιβάλλεται στη μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας, στη σύσταση ή στην παραίτηση από το δικαίωμα προσωπικής ή πραγματικής δουλείας, στην παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων κύριων, βοηθητικών ή ειδικών χώρων κτισμάτων ή επί κοινόκτητου τμήματος οικοπέδου, καθώς και στη μεταβίβαση του δικαιώματος άσκησης της επικαρπίας των ακινήτων.
Απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ η παράδοση ακινήτων σε δικαιούχους απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου κατά την απόκτηση πρώτης κατοικίας, καθώς και η παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης που συνιστάται υπέρ των παραπάνω ακινήτων.
Αντιπαροχή
Δεν επιβάλλεται ΦΠΑ στην παράδοση των χιλιοστών του οικοπέδου από τον οικοπεδούχο προς τον κατασκευαστή, ενώ επιβάλλεται ΦΠΑ για τις παραδόσεις κτισμάτων (εργολαβία) που δίδονται ως αντιπαροχή από τον κατασκευαστή στον οικοπεδούχο. Ως αξία, επί της οποίας υπολογίζεται ΦΠΑ, λαμβάνεται η αξία της παρεχόμενης εργολαβίας, η οποία προκύπτει από το κόστος υλικών εργασιών, αμοιβών, μισθών και λοιπών επιβαρύνσεων, καθώς και τυχόν εργολαβικό κέρδος, όπου υπάρχει.
Ο οικοπεδούχος μπορεί σε οποιοδήποτε στάδιο κατασκευής της οικοδομής, ακόμη και πριν εκδοθεί προς αυτόν το στοιχείο παράδοσης κτισμάτων, να μεταβιβάσει τις ιδιοκτησίες που παραμένουν στην κυριότητά του. Η μεταβίβαση αυτή υπάγεται σε φόρο μεταβίβασης ακινήτου εάν ο οικοπεδούχος είναι ιδιώτης και σε ΦΠΑ εάν είναι κατασκευαστική επιχείρηση. Σημειώνεται ότι και σε αυτήν την περίπτωση το στοιχείο παράδοσης κτισμάτων θα εκδοθεί στον οικοπεδούχο που έχει συμβληθεί με τον κατασκευαστή και σε αυτόν επιρρίπτεται ο αναλογών ΦΠΑ.