Η μίσθωση κατοικιών ή άλλων ακινήτων είναι σύνηθες φαινόμενο. Οι Ελληνες διαθέτουν ακίνητη περιουσία την οποία εκμεταλλεύονται ενοικιάζοντάς την. Ειδικά τα τελευταία χρόνια όπου στο παιχνίδι μπήκε και η βραχυχρόνια μίσθωση.
Γι’ αυτό η επιστημονική ομάδα του taxheaven και συγκεκριμένα οι Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου ετοίμασαν έναν αναλυτικό οδηγό για το τι ισχύει στις μισθώσεις.
Συγκεκριμένα:
Τα μισθωτήρια συμβόλαια (ή: τα Ιδιωτικά Συμφωνητικά Μίσθωσης) που υπογράφουν οι ιδιοκτήτες με τους ενοικιαστές πρέπει να είναι προσαρμοσμένα με τις φορολογικές κ.ά. διατάξεις οι οποίες διασφαλίζουν τα συμφέρονται των δύο συμβαλλομένων μερών.
Υπάρχουν έξη (6) κατηγορίες μισθωτηρίων συμβολαίων τα οποία, ανάλογα με την κατηγορία, έχουν διαφορετικούς όρους , προσαρμοσμένους με τίς απαιτήσεις της νομοθεσίας , αλλά και με τα συμφέροντα των δύο συμβαλλομένων.
Όταν υπογράφει κάποιος μια σύμβαση μισθώσεως κατοικίας (μισθωτήριο συμβόλαιο) πρέπει να γνωρίζει ποιες είναι οι υποχρεώσεις, τα δικαιώματα και οι επιβαρύνσεις του. Οι ρυθμίσεις του νομοθέτη είναι διαφορετικές από κατηγορία σε κατηγορία μίσθωσης και ρυθμίζονται στα άρθρα 574-618 Α.Κ.
ΟΙ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΤΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ ΕΙΝΑΙ :
1) Αστική Μίσθωση Κυρίας κατοικίας
– Nόμιμη ελαχίστη Διάρκεια: 3 έτη
– Αδειοδότηση : δεν απαιτείται
– Φορολογικός Συντελεστής: 15%-45%
– Σχετικός Νόμος: Ν. 2235/1994 άρθρ. 1 παρ. 5 Ν. 4172/2013 άρθρο 39
2) Αστική Μίσθωση Δευτερεύουσας κατοικίας (Προσωρινή Διαμονή)
– Νόμιμη ελαχίστη Διάρκεια μίσθωσης : η προσωρινή διαμονή ορίζεται από τους συμβαλλόμενους ελεύθερα. Δεν υπάρχει περιορισμός.
– Αδειοδότηση : δεν απαιτείται
– Φορολογικός Συντελεστής: 15%-45%
– Σχετικός Νόμος: Αρθ. 574-618 Α.Κ. περί μισθώσεων
3) Μίσθωση δωματίων-διαμερισμάτων (Σύστημα Κλειδιών. Εγκαταστάσεις διαμονής για διανυκτέρευση σε δωμάτια ή διαμερίσματα ενός ή δύο ή περισσοτέρων χώρων με λουτρό)
– Νόμιμη ελαχίστη Διάρκεια μίσθωσης : ορίζεται από τους συμβαλλόμενους ελεύθερα. Δεν υπάρχει περιορισμός
– Αδειοδότηση : Απαιτείται Ειδικό Σήμα του ΕΟΤ
– Φορολογικός Συντελεστής: Ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (22% έως 45%)
– Σχετικός Νόμος: Απόφ.Υ/Τουρισμού 21185/22-10-2014 και Ν.4276/2014 Άρθρα 1 έως 4
– Κτιριακές Προδιαγραφές : Έκταση οικοπέδου, ποσοστό Συνιδιοκτησίας, ελάχιστη επιφάνεια δωματίων, παρεχόμενες οικιακές συσκευές κλπ
4) Μίσθωση επιπλωμένων κατοικιών από φυσικά ή νομικά πρόσωπα (αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα επιφανείας τουλάχιστον 40μ2).
– Νόμιμη ελαχίστη Διάρκεια μίσθωσης : Ορίζεται από τους συμβαλλόμενους ελεύθερα. Δεν υπάρχει περιορισμός
– Αδειοδότηση : Απαιτείται Ειδικό Σήμα του ΕΟΤ
– Φορολογικός Συντελεστής: Ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (22% έως 45%)
– Σχετικός Νόμος: Ν.4276/2014 Άρθρα 1 έως 4 και Ν. 4179/2013 άρθρο 46
– Κτιριακές Προδιαγραφές : Κατοικίες μεμονωμένες ή σε συγκροτήματα επιφανείας τουλάχιστον 40μ2, με αυτοτέλεια λειτουργίας και ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση
5) Μίσθωση τουριστικών επιπλωμένων επαύλεων (μονοκατοικιών) από φυσικά ή νομικά πρόσωπα (επιφανείας τουλάχιστον 80μ2).
– Νόμιμη ελαχίστη Διάρκεια μίσθωσης : ορίζεται από τους συμβαλλόμενους ελεύθερα. Δεν υπάρχει περιορισμός
– Αδειοδότηση : Απαιτείται Ειδικό Σήμα του ΕΟΤ
– Φορολογικός Συντελεστής: Ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (22% έως 45%)
– Σχετικός Νόμος: Ν.4276/2014 Άρθρα 1 έως 4 και Ν. 4179/2013 άρθρο 46
– Κτιριακές Προδιαγραφές : Μονοκατοικίες επιφανείας τουλάχιστον 80μ2, με ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση και αυτοτέλεια οικοπέδου και κτίσματος
– Εκκρεμεί Υπουργική Εγκύκλιος
6) Βραχυχρόνια Μίσθωση του «διαμοιρασμού» από φυσικά ή νομικά πρόσωπα μέσα από ψηφιακές πλατφόρμες ανοικτής αγοράς προσωρινής χρήσης αγαθών.
– Νόμιμη ελαχίστη Διάρκεια μίσθωσης : Μικρότερη του έτους
– Με ΚΥΑ μπορεί να καθοριστεί ετήσιο όριο 90 ημερών, ή 60 ημερών για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων και το όριο μισθώματος των 12.000€ / φορολογικό έτος
– Αδειοδότηση : Μπορεί να υπάρχει Ειδικό Σήμα του ΕΟΤ. Εάν δεν υπάρχει Σήμα του ΕΟΤ, τότε θα πρέπει να καταχωρείται σε νέα ειδική βάση της ΑΑΔΕ . Εάν υπάρχει σήμα του ΕΟΤ, τότε υποβάλλεται η ηλεκτρονική δήλωση των στοιχείων της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ.
– Τρόπος φορολογίας Φυσικών Προσώπων χωρίς παροχή υπηρεσιών αλλά με προσφερόμενα, μόνο, κλινοσκεπάσματα : Ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία (15% έως 45%). Προοπτική για άμεση παρακολούθηση της φορολόγησης του εισοδήματος των ενοικίων.
– Καταχώρηση στο ΜΗΤΡΩΟ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ (εκκρεμεί η έναρξη της εφαρμογής)
– Υποβάλλουν ΔΗΛΩΣΗ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΔΙΑΜΟΝΗΣ (Εκκρεμούν διευκρινίσεις)
– Τρόπος φορολογίας Φυσικών Προσώπων όταν μαζί με την μίσθωση παρέχονται και συναφείς υπηρεσίες (καθαρισμού ή cetering) : Ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (22% έως 45%)
– Τρόπος φορολογίας Νομικών Προσώπων: Ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (29%)
– Σχετικός Νόμοι: Ν. 4446/2016 άρθρο 111 , Ν. 4472/2017 άρθρα 83 και 84, Ν.4172/2013 άρθρο 39Α΄ (ΠΟΛ.1187/2017 – Άρθρο Δέκα ερωτήσεις και απαντήσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων )
– Ποιες κατοικίες ενοικιάζονται: Διαμέρισμα, Μονοκατοικίες, (πλην όσων έχουν προέλθει από κατάργηση της Σύστασης Οριζοντίου Ιδιοκτησίας), οικήματα με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια, δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.
– Υποβολή μισθωτηρίων στο Taxis : Oι Διαχειριστές Ακινήτων δεν έχουν υποχρέωση υποβολής Δηλώσεων Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας (κοινώς «τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια») για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω ψηφιακών πλατφορμών.
Γ. Η ηλεκτρονική υποβολή των ιδιωτικών συμφωνητικών μίσθωσης :
– Τα ιδιωτικά συμφωνητικά μίσθωσης υποβάλλονται ηλεκτρονικά στην Δ.Ο.Υ.
– Η «Δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας» (Μισθωτήριο κατοικίας, επαγγελματικής στέγης κλπ), υποβάλλεται μέχρι το τέλος του επομένου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την τροποποίηση της.
Παράδειγμα :
Ημερομηνία έναρξης μίσθωσης 1 Ιουλίου : το ιδιωτικό συμφωνητικό πρέπει να υποβληθεί έως την 31η Αυγούστου.
– Πρέπει να τονισθεί ότι σε καμία περίπτωση δεν καταργείται τη σύνταξη Ιδιωτικού Συμφωνητικού Μίσθωσης. Η παραπάνω δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας, υποβάλλεται ηλεκτρονικά αποκλειστικά για φορολογικούς λόγους. Η δήλωση αυτή δεν καθορίζει τις σχέσεις των συμβαλλομένων μερών (εκμισθωτή και μισθωτή). Οι σχέσεις αυτές ρυθμίζονται και προστατεύονται από τον Αστικό Κώδικα.
– Επισημαίνεται επίσης ότι τα ιδιωτικά συμφωνητικά μίσθωσης δεν υποβάλλονται με την κατάσταση συμφωνητικών της παραγράφου 16 άρθρου 8 Ν. 1882/1990» η οποία υποβάλλεται μέχρι την 20ή ημέρα των μηνών Ιανουαρίου, Απριλίου, Ιουλίου, Οκτωβρίου κάθε έτους, στην οποία (κατάσταση) συμπεριλαμβάνονται τα υπόλοιπα συμφωνητικά που καταρτίστηκαν το αμέσως προηγούμενο ημερολογιακό τρίμηνο.
