Αναζήτηση
Kλειδί για σωστή οργάνωση και παρακολούθηση της ακίνητης περιουσίας ή της επιχειρηματικής δραστηριότητας γύρω από τα ακίνητα είναι η σωστή λογιστική παρακολούθηση και απεικόνιση κάθε δραστηριότητας.
Σύμφωνα με τα Ελληνικά Λογιστικά Πρότυπα αλλά και με τα Διεθνή Λογιστικά Πρότυπα, τα ακίνητα αναγνωρίζονται αρχικά στο κόστος κτήσης και μεταγενέστερα επιμετρώνται στο αποσβέσιμο κόστος κτήσεως, εκτός αν επιλεχθεί η δυνατότητα επιμέτρησης στην εύλογη (αγοραία) αξία.
Κατά την ωφέλιμη ζωή του ακινήτου, διενεργούνται αποσβέσεις τόσο στη λογιστική όσο και στη φορολογική βάση του από τον κύριο των ακινήτων ή τον μισθωτή (σε περίπτωση χρηματοδοτικής μίσθωσης). Οι λογιστικές αποσβέσεις διενεργούνται όταν το περιουσιακό στοιχείο είναι έτοιμο για τη χρήση για την οποία προορίζεται και υπολογίζεται με βάση την εκτιμώμενη ωφέλιμη οικονομική ζωή του, ενώ οι φορολογικές αποσβέσεις διενεργούνται όταν αρχίζει η εκμετάλλευση του ακινήτου.
Η διοίκηση της εταιρείας δύναται να υιοθετήσει τους φορολογικούς συντελεστές απόσβεσης, όπως ισχύουν κάθε φορά με βάση την ισχύουσα φορολογική νομοθεσία, εάν κατά την κρίση της προσεγγίζουν τους λογιστικούς συντελεστές απόσβεσης. Στην περίπτωση αυτή δεν γεννάται θέμα διαφορών λογιστικής και φορολογικής βάσης.
Διαφορές που ενδέχεται να προκύψουν μεταξύ λογιστικών και φορολογικών αποσβέσεων, θα πρέπει να προσαρμόζονται αναλόγως κατά τον προσδιορισμό των φορολογικών αποτελεσμάτων της εταιρείας.
Εναλλακτικά της επιμέτρησης στο αποσβέσιμο κόστος κτήσης, παρέχεται η δυνατότητα επιμέτρησης των ακινήτων στην εύλογη αξία τους (αγοραία), υπό προϋποθέσεις και ανάλογα με τη χρήση του ακινήτου από την εταιρεία (ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα ή επενδυτικά ακίνητα).
Επενδυτικά και ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα – αποτιμήσεις
Ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα χαρακτηρίζονται αυτά που χρησιμοποιούνται στην παραγωγή αγαθών ή την παροχή υπηρεσιών, ή για διοικητικούς σκοπούς της οντότητας.
l Η αξία των ιδιοχρησιμοποιούμενων ακινήτων που επιμετρώνται στην εύλογη αξία επανεκτιμάται τουλάχιστον ανά τετραετία και σε κάθε περίπτωση όταν οι συνθήκες της αγοράς υποδηλώνουν ότι η λογιστική αξία του στοιχείου διαφέρει σημαντικά από την εύλογη αξία του.
l Η εύλογη αξία ιδιοχρησιμοποιούμενων ακινήτων συνηθίζεται να εκτιμάται από επαγγελματία εκτιμητή που διαθέτει τα κατάλληλα προσόντα.
l Διαφορές από την επιμέτρηση των ιδιοχρησιμοποιούμενων ακινήτων στην εύλογη αξία τους αναγνωρίζονται, κατά κανόνα, ως διαφορά στην καθαρή θέση στην περίοδο που προκύπτουν και όχι κατευθείαν στα αποτελέσματα της εταιρείας.
l Τα ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα που παρακολουθούνται σε εύλογες αξίες υπόκεινται σε απόσβεση.
Επενδυτικά είναι τα ακίνητα που είναι ιδιόκτητα ή κατέχονται με χρηματοδοτική μίσθωση και προορίζονται είτε για εκμίσθωση είτε για αποκόμιση οφέλους από αύξηση της αξίας τους, είτε και για τα δύο.
l Οι διαφορές από την επιμέτρηση των επενδυτικών ακινήτων στην εύλογη αξία τους αναγνωρίζονται ως κέρδη ή ζημίες στα αποτελέσματα της περιόδου που προκύπτουν.
l Η εύλογη αξία των επενδυτικών ακινήτων προσδιορίζεται τουλάχιστον ανά διετία και σε κάθε περίπτωση όταν οι συνθήκες της αγοράς υποδηλώνουν ότι η λογιστική αξία του στοιχείου διαφέρει σημαντικά από την εύλογη αξία του.
l Η εύλογη αξία των επενδυτικών ακινήτων συνηθίζεται να εκτιμάται από επαγγελματία εκτιμητή που διαθέτει τα κατάλληλα προσόντα.
l Οταν τα επενδυτικά ακίνητα επιμετρώνται στην εύλογη αξία δεν υπόκεινται σε απόσβεση.
Πώληση και επαναμίσθωση
Η πώληση ακινήτων που στη συνέχεια επαναμισθώνονται με χρηματοδοτική μίσθωση, αντιμετωπίζεται λογιστικά από τον πωλητή ως εγγυημένος δανεισμός και όχι ως πώληση παγίου. Κατά συνέπεια, κατά την πώληση δεν προκύπτει κέρδος ή ζημιά, στα λογιστικά ή στα φορολογικά αποτελέσματα του πωλητή.
Το εισπραττόμενο από την πώληση ποσό αναγνωρίζεται ως υποχρέωση η οποία μειώνεται με τα καταβαλλόμενα χρεολύσια, ενώ οι σχετικοί τόκοι αναγνωρίζονται ως χρηματοοικονομικό έξοδο. Τα πωληθέντα στοιχεία συνεχίζουν να αναγνωρίζονται στον ισολογισμό ως περιουσιακά στοιχεία του πωλητή, ο οποίος διατηρεί το δικαίωμα διενέργειας αποσβέσεων.
Αντίστοιχα, ο αγοραστής του παγίου (ο οποίος εν συνεχεία γίνεται εκμισθωτής), αναγνωρίζει απαίτηση και έσοδα από τόκους, σαν να είχε παράσχει δάνειο, ενώ δεν αναγνωρίζει το πάγιο ούτε διενεργεί αποσβέσεις.
Ανέγερση ακινήτου σε οικόπεδο τρίτου
Υποθέτοντας πως, μετά τη λήξη της μισθωτικής περιόδου, το ανεγερθέν ακίνητο θα περάσει στην κυριότητα του οικοπεδούχου, τότε:
l Ο εκμισθωτής αναγνωρίζει στα βιβλία του το ακίνητο με αξία κτήσης ίση με το κόστος ανέγερσης, όπως αυτό προσδιορίστηκε από την ανεγείρουσα – μισθώτρια εταιρεία και διενεργεί αποσβέσεις βάσει της ωφέλιμης ζωής του ακινήτου.
l Ο εκμισθωτής αναγνωρίζει ισόποση υποχρέωση ως έσοδο επομένων χρήσεων, η οποία μεταφέρεται στα αποτελέσματα με τη σταθερή μέθοδο, στις περιόδους που ο μισθωτής χρησιμοποιεί το κτίριο βάσει της σύμβασης.
l Ο μισθωτής αποσβένει τις δαπάνες ανέγερσης ως άυλο περιουσιακό στοιχείο, επιμεριζόμενες στα έτη που απομένουν μέχρι τη λήξη της περιόδου.
l Ο εκμισθωτής φορολογείται κατά τον χρόνο λήξης ή διακοπής της μισθωτικής σχέσης για την ωφέλεια που αποκτά (η οποία ισούται με την αγοραία αξία του κτίσματος, όπως αυτή διαμορφώνεται κατά τη στιγμή λήξης).
l Ο μισθωτής αποσβένει τις δαπάνες ανέγερσης ως άυλο περιουσιακό στοιχείο, επιμεριζόμενες στα έτη που απομένουν μέχρι τη λήξη της περιόδου.
Αν όμως, μετά τη λήξη της μισθωτικής περιόδου, το ανεγερθέν ακίνητο δεν θα περιέλθει στην κυριότητα του οικοπεδούχου, τότε ισχύουν τα κάτωθι:
l Ο εκμισθωτής δεν προβαίνει σε κάποιον λογιστικό χειρισμό.
l Ο μισθωτής αναγνωρίζει πάγιο και αποσβένει τις δαπάνες στα έτη της μίσθωσης.
Επισημαίνεται πως όλα τα παραπάνω ισχύουν κατ’ αναλογία επίσης και στην περίπτωση που ο μισθωτής διενεργεί, με δικές του δαπάνες, βελτιώσεις και προσθήκες σε ακίνητο τρίτου (και όχι ανέγερση ακινήτου).
Η αντιπαροχή
Η μεταβίβαση από τον οικοπεδούχο στον εργολάβο των ποσοστών του οικοπέδου, που έχουν συμφωνηθεί στο εργολαβικό προσύμφωνο λαμβάνει χώρα με το οριστικό συμβόλαιο. Κατά κανόνα η μεταβίβαση αυτή του οικοπέδου (χωρίς κτίσμα) υπάγεται σε ΦΜΑ με ποσοστό 3%. Ωστόσο, όταν τα ποσοστά του οικοπέδου μεταβιβάζονται από υποκείμενο στον ΦΠΑ πρόσωπο και εφαρμόζεται το τεκμήριο αποπερατωμένου κτίσματος οφείλεται ΦΠΑ, καθώς θεωρείται πως μαζί με το μερίδιο του οικοπέδου, μεταβιβάζεται και αποπερατωμένο κτίσμα. Το παραπάνω τεκμήριο δεν έχει εφαρμογή όταν αγοραστής των ποσοστών του οικοπέδου είναι ο ίδιος ο κατ’ επάγγελμα εργολάβος που έχει αναλάβει με δικές του δαπάνες την ανέγερση του κτίσματος.
Κατά την παράδοση των οριζόντιων ιδιοκτησιών από τον εργολάβο στον οικοπεδούχο οφείλεται ΦΠΑ. Ο ΦΠΑ επιρρίπτεται στον οικοπεδούχο, αλλά υπόχρεος για απόδοση είναι ο εργολάβος. Ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται η αξία της παρεχόμενης εργολαβίας για την ανέγερση των ιδιοκτησιών που παραδίδονται στον οικοπεδούχο.
Η φορολογητέα αξία αναγράφεται στο ειδικό στοιχείο, που εκδίδεται για τον σκοπό αυτόν από τον εργολάβο (στοιχείο «Παράδοση Κτισμάτων»). Ο φόρος καθίσταται απαιτητός κατά τον χρόνο που ολοκληρώνεται η παρεχόμενη εργολαβία και παραδίδονται οι ιδιοκτησίες στον οικοπεδούχο.
Επισημαίνεται πως ο τρόπος καταβολής του ΦΠΑ αποτελεί ζήτημα ιδιωτικής συμφωνίας μεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου. Δηλαδή, στη μεταξύ τους συμφωνία μπορεί να προβλέπεται ότι ο οικοπεδούχος θα καταβάλει ο ίδιος το συνολικό ποσό του ΦΠΑ (ή μέρος του) ή ότι ο ΦΠΑ θα επιβαρύνει τον ίδιο τον εργολάβο (συνεπώς στα ποσοστά της αντιπαροχής θα περιλαμβάνεται και ο ΦΠΑ).
