Πώς θα προστατεύεται η πρώτη κατοικία από την 1η Μαρτίου

Νέα δεδομένα θα ισχύσουν για το καθεστώς προστασίας της πρώτης κατοικίας από την ερχόμενη εβδομάδα, με την ψήφιση του νομοθετικού πλαισίου που θα διαδεχθεί τον νόμο Κατσέλη.

Η σχετική διάταξη θα περιλαμβάνει αυστηρά όρια όσον αφορά τα εισοδηματικά κριτήρια των δανειοληπτών, την αντικειμενική αξία του ακινήτου και το ύψος της οφειλής, ενώ περιορισμός θα υπάρχει και στον χρονικό ορίζοντά της, αφού θα έχει διάρκεια μόλις ενός έτους, δηλαδή έως το τέλος του 2019.

Το πράσινο φως για τη ρύθμισή τους αναμένεται να λάβουν δάνεια ύψους 12,8 δισ. ευρώ, τα οποία αντιστοιχούν σε 252.000 νοικοκυριά, ενώ το νέο πλαίσιο θα καλύψει και επαγγελματίες που έχουν δανειστεί για επιχειρηματικούς σκοπούς, βάζοντας ως εξασφάλιση την πρώτη κατοικία.

O νέος νόμος θα προστατεύει τους δανειολήπτες με δυο βασικά κριτήρια: το ύψος του συνολικού δανεισμού τους και την αντικειμενική αξία του ακινήτου που συνιστά την πρώτη κατοικία. Ειδικότερα, για υπαγωγή στο νέο προστατευτικό πλαίσιο, τα βασικά κριτήρια θα είναι ύψος δανεισμού του οφειλέτη έως 130.000 ευρώ (σύνολο δανείων με εξασφάλιση την πρώτη κατοικία) και αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας του έως 250.000 ευρώ. Παράλληλα, θα ισχύουν εισοδηματικά κριτήρια, με το ετήσιο καθαρό οικογενειακό εισόδημα για τον άγαμο να διαμορφώνεται στα 12.500 ευρώ και για το ζευγάρι στα 21.000 ευρώ, προσαυξανόμενο κατά 5.000 για κάθε παιδί μέχρι τα τρία (δηλαδή συνολική ανώτατη κάλυψη στα 36.000 ευρώ).

Το νέο νομοθετικό πλαίσιο προστασίας των αδύναμων δανειοληπτών θα προβλέπει και επιδότηση της μηνιαίας δόσης, όπως αυτή θα διαμορφώνεται κατόπιν του «κουρέματος» και της ρύθμισης της αρχικής οφειλής που θα λαμβάνει ο δανειολήπτης από την τράπεζα. Το ύψος της επιδότησης θα κρίνεται από τα συνολικά οικονομικά και περιουσιακά δεδομένα του δανειολήπτη, τα οποία θα επανεξετάζονται ανά τριετία.

Κομβική για την εφαρμογή του νέου νόμου προστασίας αδύναμων δανειοληπτών θα είναι η λειτουργία της ηλεκτρονικής πλατφόρμας εξωδικαστικής ρύθμισης οφειλών φυσικών προσώπων. Η πλατφόρμα εκτιμάται ότι θα είναι έτοιμη να ξεκινήσει στα μέσα Απριλίου. Από τη στιγμή της έναρξης λειτουργίας της, θα ξεκινήσει να μετρά και ο ένας χρόνος που προβλέπεται για την ισχύ του νέου νόμου.

Η ρύθμιση της οφειλής του δανειολήπτη θα περιλαμβάνει «κούρεμα», επιμήκυνση της διάρκειας αποπληρωμής μέχρι 25 έτη, επιτόκιο euribor τριμήνου συν περιθώριο 2% και κρατική επιδότηση της μηνιαίας δόσης.

«Κλειδί» των νέων ρυθμίσεων θα είναι το «κούρεμα» της αρχικής οφειλής. Σε αντίθεση με την αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας, η οποία θα καθορίζει μαζί με τον συνολικό δανεισμό του δανειολήπτη, το δικαίωμα υποβολής ένταξης στο νέο καθεστώς προστασίας, η εμπορική αξία της πρώτης κατοικίας θα είναι αυτή που θα καθορίζει το «κούρεμα» του δανείου.

Το «κούρεμα» θα γίνεται στη βάση της σχέσης της υπολειπόμενης οφειλής με την εμπορική αξία του ακινήτου, δηλαδή την αξία με την οποία το έχει εκτιμήσει η τράπεζα στα βιβλία της. Η σχέση αυτή πρέπει να διαμορφώνει μια ποσοστιαία αναλογία 120%, με το υπόλοιπο του δανείου να υπερβαίνει την αξία του ακινήτου. Το «κούρεμα» θα γίνεται στο ποσό της διαφοράς των δύο.

Έτσι, για παράδειγμα, εάν το υπόλοιπο του δανείου ανέρχεται σε 130.000 ευρώ και η αξία του ακινήτου είναι 100.000 ευρώ, θα «κουρεύονται» από το δάνειο 10.000 ευρώ, ώστε να διαμορφώνεται η αναλογία LTV (loan to value, αξία δανείου προς αξίας ακινήτου) στο 120% και ο δανειολήπτης να έχει να αποπληρώσει δάνειο 120.000 ευρώ.

Το νέο πλαίσιο προστασίας των αδύναμων δανειοληπτών θα ισχύσει για όσους υποβάλλουν αίτηση υπαγωγής μετά την 1η Μαρτίου 2019. Όσοι έχουν υποβάλει αίτηση ή θα υποβάλουν αίτηση μέχρι τις 28 Φεβρουαρίου, θα ρυθμίσουν τα δάνειά τους με το παλαιό καθεστώς που προβλέπει προσφυγή στα δικαστήρια.

Συγκεκριμένα, οι διατάξεις του «νόμου Σταθάκη» (του αναθεωρημένου ν.3869/2010 ή «νόμου Κατσέλη») που ισχύουν από 1ης Ιανουαρίου 2016 έως την 28η Φεβρουαρίου 2019, ορίζουν ότι ο οφειλέτης μπορεί να υποβάλει στο δικαστήριο αίτηση και σχέδιο διευθέτησης οφειλών, ζητώντας να εξαιρεθεί από την εκποίηση κύρια κατοικία με ή χωρίς προσημείωση ή υποθήκη, αν ισχύουν οι εξής προϋποθέσεις:

α) Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας δεν υπερβαίνει τις 180.000 ευρώ για έναν ενήλικα (ποσό που προσαυξάνεται ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του οφειλέτη σε 220.000 για ζευγάρι, 240.000 για οικογένεια με 1 τέκνο, 260.000 για οικογένεια με δύο τέκνα και 280.000 για οικογένεια με τρία τέκνα), και

β) το ετήσιο οικογενειακό εισόδημα του οφειλέτη δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης προσαυξημένες κατά 70%, δηλαδή κυμαίνεται μεταξύ 13.906 ευρώ και 40.800 ευρώ ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση (οικογενειακό εισόδημα ενήλικα: 13.906 ευρώ, ζευγάρι: 23.659 ευρώ και κάθε παιδί: 5.714 ευρώ), τότε αναδιαρθρώνονται τα δάνεια με βάση τις δυνατότητες αποπληρωμής και τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης του οφειλέτη και του προσφέρεται πλήρης δικαστική κάλυψη.

Προϋποθέσεις:

-Η αντικειμενική αξία κύριας κατοικίας κυμαίνεται μεταξύ 120.000 και 220.000 ευρώ, προσαυξημένη ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του οφειλέτη (ένας ενήλικας: 120.000 ευρώ, ζευγάρι: 160.000 ευρώ και 20.000 ανά τέκνο), και

-το ετήσιο εισόδημα δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, δηλαδή κυμαίνεται από 8.180 έως 24.000 ευρώ (άγαμος: 8.180 ευρώ, ζευγάρι: 13.917 ευρώ και κάθε παιδί: 3.361 ευρώ)

-το Δημόσιο καλύπτει έως και το 95% των μηνιαίων καταβολών επί τριετία.

Με βάση αυτές τις διατάξεις, η περίοδος αποπληρωμής δύναται να επιμηκυνθεί έως 35 έτη και η συνολική οφειλή να προσαρμοστεί στα επίπεδα της μειωμένης εμπορικής αξίας της κύριας κατοικίας του. Για όλες τις κατηγορίες προβλέπεται η δόση να υπολογίζεται εκ νέου, με βάση την εμπορική αξία του ακινήτου (το χρέος μειώνεται μέχρι την εμπορική αξία του ακινήτου) και τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης. Με αυτόν τον τρόπο δίνεται η προοπτική διαγραφής των οφειλών κατά το ποσοστό της μείωσης της εμπορικής αξίας των κατοικιών και η έως 35 χρόνια παράταση της αποπληρωμής του υπολοίπου, με βάση τις πραγματικές δυνατότητες αποπληρωμής.

Σημειώνεται ότι με το παλαιό σύστημα, προσφεύγοντας δηλαδή στα δικαστήρια, θα μπορούν να διευθετήσουν τις οφειλές τους και όσοι δανειολήπτες δεν καταλήξουν σε συμφωνία ρύθμισης με τις τράπεζες με βάση τη διαδικασία του επικείμενου νέου νόμου.