Airbnb: Γιατί «φρέναρε» το πάρτι των βραχυχρόνιων μισθώσεων

Το φαινόμενο Airbnb εμφανίστηκε στην Ελλάδα στα χρόνια της κρίσης. Γρήγορα έγινε μόδα η οποία εξελίχθηκε σε φρενίτιδα, φέρνοντας τα πάνω κάτω στην αγορά των ακινήτων. Γειτονιές αναβαθμίστηκαν, χιλιάδες ιδιοκτήτες κατοικιών ενίσχυσαν το εισόδημά τους, οι αγοραπωλησίες ακινήτων αυξήθηκαν, ενώ οι τιμές των ενοικίων εκτοξεύτηκαν στα ύψη.

Oμως, όπως συνέβη στο παρελθόν με τη φούσκα του Χρηματιστηρίου, έτσι και η φούσκα των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb αρχίζει σιγά σιγά να ξεφουσκώνει. Τα έσοδα των ιδιοκτητών κατοικιών ήδη δέχονται πιέσεις. Τόσο οι πληρότητες όσο και οι τιμές ανά διανυκτέρευση κινούνται πτωτικά, όταν την ίδια στιγμή ο αριθμός των καταχωρήσεων ακινήτων για βραχυχρόνιες μισθώσεις στη χώρα μας εξακολουθεί να κινείται ανοδικά. Ο μεγάλος ανταγωνισμός και η αυξημένη προσφορά ακινήτων στις πλατφόρμες Airbnb, Booking, και HomeAway είχαν ως αποτέλεσμα ο μέσος όρος των εσόδων από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις να σημειώσει το 2018 βουτιά κατά 28% και η μέση τιμή διανυκτέρευσης των ακινήτων μείωση κατά 17%.

Το μέσο εισόδημα ανά ακίνητο, υπολογίζοντας και τον παράγοντα της πληρότητας, δηλαδή το πόσες ημέρες μισθώνεται τελικά το κάθε διαμέρισμα ή η κάθε κατοικία, υποχώρησε πέρυσι στα 58,2 ευρώ τη μέρα, όταν στο τέλος του 2017 ήταν 80,7 ευρώ.

Πολλοί ιδιοκτήτες που ακολούθησαν τη μόδα του Airbnb ανακαινίζοντας τα σπίτια τους για να τα αξιοποιήσουν στη συνέχεια μέσω κάποιας ηλεκτρονικής πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης σχεδιάζουν τώρα να επιστρέψουν στο καθεστώς της μακροχρόνιας μίσθωσης. Δεν είναι λίγοι αυτοί που το έχουν ήδη αποφασίσει, ειδικά μετά την ενεργοποίηση από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων της ηλεκτρονικής πλατφόρμας βραχυχρόνιων μισθώσεων στην οποία όσοι ενοικιάζουν ακίνητα υποχρεούνται να δηλώνουν τα εισοδήματα που αποκτούν.

Ο Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων, προβλέπει ότι η επιβολή φόρου στις βραχυχρόνιες μισθώσεις που φθάνει το 45% θα τις καταστήσει ζημιογόνες για αρκετούς ιδιοκτήτες που ήδη πληρώνουν τα έξοδα κοινής ωφελείας (ηλεκτρικό ρεύμα, νερό, τηλέφωνο και Διαδίκτυο) και φυσικά τα κοινόχρηστα. Ετσι, πολλοί, όπως μας λέει, θα αναζητήσουν εκ νέου μισθωτές για τα ακίνητά τους.

Ο κλοιός της Εφορίας αναμένεται να σφίξει ακόμη περισσότερο γύρω από τους φορολογουμένους που αποκτούν εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων. Σε πρώτη φάση θα διασταυρωθούν τα εισοδήματα που θα εμφανίσουν στη φορολογική τους δήλωση με τα στοιχεία που έχουν ήδη δηλώσει στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων. Μετά θα ακολουθήσουν νέου τύπου διασταυρώσεις και έλεγχοι για να εντοπιστούν όσοι κρύβονται από την Εφορία.

Το πάρτι

«Κανείς δεν ξέρει αν θα συνεχιστεί το πάρτι των βραχυχρόνιων μισθώσεων» υπογραμμίζει ο Γιάννης Ρεβύθης, πρώην πρόεδρος Μεσιτών Ελλάδας, για να προσθέσει ότι «η φορολογία φθάνει μέχρι 45%, ο ανταγωνισμός είναι πολύ υψηλός, έχουμε δει κατοικίες στο κέντρο της Αθήνας να μισθώνονται 30 – 50 ευρώ/ ημέρα, παλιά ξενοδοχεία ανακαινίζονται και πολλοί επενδυτές από την Ελλάδα ή το εξωτερικό αγοράζουν ή μισθώνουν αυτοτελή κτίρια μικρά ή μεγάλα για αυτόν τον σκοπό». Ο ίδιος εκτιμά ότι ο φορολογικός έλεγχος θα είναι εξονυχιστικός λόγω της καινούργιας πλατφόρμας που έχει δημιουργηθεί και θα θεσπιστούν κριτήρια μισθώσεως (όπως υπάρχουν σε πολλές πρωτεύουσες χωρών) μετά και τα προβλήματα που έχουν δημιουργηθεί σε πολυκατοικίες λόγω ασυμφωνίας ιδιοκτητών.

Παράγοντες της αγοράς υποστηρίζουν πως πολύ σύντομα, ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων που είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων θα βρεθούν διαθέσιμα για μακροχρόνιες μισθώσεις. Και αυτό γιατί πολλοί ιδιοκτήτες βλέπουν τα εισοδήματά τους να αρχίζουν να μειώνονται σε σχέση με 1 – 1 1/2 έτος νωρίτερα. Η αιτία βρίσκεται στο γεγονός ότι μεγαλώνει συνεχώς η προσφορά διαθέσιμων ακινήτων στις πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων και παράλληλα το φαινόμενο εξαπλώνεται και σε άλλες περιοχές. Πολλοί τουρίστες δεν επιλέγουν ακίνητο για βραχυχρόνια μίσθωση με βάση την περιοχή, αλλά με βάση το ημερήσιο κόστος. Ετσι, όταν μπαίνουν στις πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb, HomeAway, Booking) προτιμούν νέες συνοικίες όπως είναι η Κυψέλη, όπου οι τιμές είναι ακόμα χαμηλές, παρά τις δημοφιλείς γειτονιές όπως το Κουκάκι, όπου τα μισθώματα έχουν εκτοξευτεί στα ύψη.

Η εικόνα στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων αναμένεται να αλλάξει όταν θα δημιουργηθούν νέα δεδομένα με τις παρεμβάσεις που σχεδιάζονται, όπως για παράδειγμα η επιβολή περιορισμού στις ημέρες μίσθωσης των ακινήτων.