Φούσκες στις τιμές ακινήτων απειλούν ευρωπαϊκές πόλεις

Με φούσκα στις τιμές των ακινήτων απειλούνται πολλές μεγάλες πόλεις του κόσμου και ειδικά η Ευρώπη, έπειτα από μια ξέφρενη άνοδο των τιμών τα τελευταία χρόνια λόγω της οικονομικής ανάπτυξης. Στην «κόκκινη ζώνη» με τον μεγαλύτερο κίνδυνο βρίσκεται η Γερμανία, όπου την παράσταση κλέβει το Μόναχο με τιμές πώλησης ακόμα και 35.000 ευρώ ανά τετραγωνικό. Το Βερολίνο από την πλευρά του προχωρεί στην επαναγορά 6.000 διαμερισμάτων τα οποία είχε πουλήσει το 2004 έναντι 405 εκατ. ευρώ. Τώρα, για να συγκρατήσει το ράλι στις τιμές πώλησης αλλά και ενοικίασης ακινήτων, θα τα κρατικοποιήσει καταβάλλοντας 920 εκατ. ευρώ.

Ο φετινός «δείκτης φούσκας» που καταρτίζει η επενδυτική τράπεζα UBS  και δημοσιεύθηκε χθες δείχνει ότι μεγαλύτερος κίνδυνος στην παγκόσμια αγορά ακινήτων εντοπίζεται στο Μόναχο. Ακολουθούν το Τορόντο, το Χονγκ Κονγκ, το Αμστερνταμ, η Φρανκφούρτη, το Βανκούβερ και το Παρίσι. Ολες αυτές οι πόλεις βρίσκονται στην κόκκινη ζώνη, που σημαίνει ότι υπάρχει κίνδυνος να σκάσει η φούσκα ανά πάσα στιγμή.

Σύμφωνα με στοιχεία του Απριλίου της εταιρείας επενδύσεων σε ακίνητα Engel & Völkers, οι τιμές των ακινήτων στο Μόναχο φτάνουν ακόμα και τα 35.000 ευρώ το τετραγωνικό σε ορισμένες πολύ ακριβές περιοχές. Η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο στην πόλη ανέρχεται σε 7.600 ευρώ, ενώ σε όλη τη Γερμανία η τιμή αυτή ανέρχεται σε σχεδόν 3.000 ευρώ.

Η παρέμβαση του Βερολίνου με την επαναγορά 6.000 διαμερισμάτων τα οποία είχαν κατασκευαστεί στη γερμανική πρωτεύουσα ως εργατικές κατοικίες από το 1960 ως το 1990, σε μια προσπάθεια να μπει φρένο στις τιμές των ενοικίων, είναι ενδεικτική του μεγέθους του προβλήματος και στο μέτωπο των ενοικίων.

Η UBS κάνει ιδιαίτερη αναφορά στις μεγάλες ανισότητες στις τιμές που φαίνεται να καταγράφονται μέσα στην ευρωζώνη. Οπως σημειώνεται στην έκθεση, «τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα οι ανισότητες έχουν εκτοξευθεί ιδιαίτερα στην ευρωζώνη, με τη Φρανκφούρτη και το Παρίσι να είναι οι πιο σημαντικές προσθήκες στην κατηγορία κινδύνου για φούσκα, σε σύγκριση με πέρυσι».

Η UBS θεωρεί ότι μικρότερος μεν αλλά υπαρκτός κίνδυνος λόγω υπερτιμημένων ακινήτων υπάρχει ακόμα στη Ζυρίχη, στο Λονδίνο, στο Σαν Φρανσίσκο, στο Τόκιο, στη Στοκχόλμη, στο Λος Αντζελες, στη Γενεύη, στο Σίδνεϊ, στο Τελ Αβίβ, στη Μαδρίτη, στη Μόσχα και στη Νέα Υόρκη. Τα ακίνητα στις πόλεις αυτές χαρακτηρίζονται από την UBS υπερτιμημένα αλλά όχι σε άμεσο κίνδυνο φούσκας.

Οπως σημειώνει η ελβετική τράπεζα, το Λονδίνο βγήκε φέτος από την κόκκινη ζώνη του άμεσου κινδύνου φούσκας, ενώ το Παρίσι και η Φρανκφούρτη μπήκαν στην επικίνδυνη αυτή ζώνη για πρώτη φορά. Αντίθετα, οι τιμές στο Βανκούβερ και στο Σίδνεϊ, όπου υπήρχε άμεσος κίνδυνος φούσκας πέρυσι, έχουν υποχωρήσει σημαντικά.

Ο δείκτης της UBS απαρτίζεται από 24 μεγάλες πόλεις σε όλον τον κόσμο, στις οποίες δεν περιλαμβάνεται καμία πόλη από την Ελλάδα.

Καθοριστικός παράγοντας για τις εξελίξεις και τη μεγάλη άνοδο στις τιμές των ακινήτων σε πολλές ευρωπαϊκές πόλεις είναι η χαλαρή νομισματική πολιτική που ακολουθούν τα τελευταία χρόνια οι κεντρικές τράπεζες. Οπως σημειώνει ο επικεφαλής επενδύσεων του Τμήματος Διαχείρισης Πλούτου της UBS, Μαρκ Χαέφελε, «σε παγκόσμιο επίπεδο η οικονομική αβεβαιότητα υπερισχύει της επίδρασης της πτώσης των επιτοκίων στη ζήτηση κατοικιών στις πόλεις. Σε περιοχές της ευρωζώνης ωστόσο τα χαμηλά επιτόκια έχουν συμβάλει στο να αυξηθούν οι αποτιμήσεις των ακινήτων σε επίπεδα φούσκας». Ειδική αναφορά γίνεται στη Φρανκφούρτη, όπου πέρυσι οι αυξήσεις ανήλθαν σε διψήφιο ποσοστό.

Τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν πλέον πολλά νοικοκυριά κυρίως στην Ευρώπη για να αγοράσουν το δικό τους σπίτι περιγράψει ο επικεφαλής του Τμήματος Ακινήτων στην υπηρεσία διαχείρισης πλούτου της UBS, Κλαούντιο Σαπουτέλι. «Η παγκόσμια κατάρρευση των επιτοκίων δεν θα διασώσει την αγορά ακινήτων. Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων σε πολλές πόλεις δεν είναι πλέον η μεγαλύτερη πρόκληση για αγοραστές κατοικιών. Πολλά νοικοκυριά απλώς δεν έχουν τα κεφάλαια που απαιτούνται για να πληρούν τα κριτήρια χρηματοδότησης των τραπεζών, γεγονός το οποίο πιστεύουμε ότι αποτελεί έναν από τους μεγαλύτερους κινδύνους για την αξία των ακινήτων σε αστικές περιοχές».

Τα πολύ χαμηλά επιτόκια που επηρεάζουν τις τιμές δεν αναμένεται να αυξηθούν σύντομα. Οπως σημειώνει σε έκθεσή της η Bank of America Merill Lynch, οι κεντρικές τράπεζες θα υποχρεωθούν να ρίξουν και άλλη ρευστότητα στην αγορά.