Airbnb : Το Πρωτοδικείο Αθηνών απέρριψε αγωγή ενοίκων πολυκατοικίας κατά ιδιοκτήτη

Πράσινο φώς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, δίνει το Πρωτοδικείο Αθηνών, λίγο μετά την εκ διαμέτρου αντίθετη απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου, το οποίο απαγόρευσε σε ιδιοκτήτρια διαμερίσματος να μισθώνει το ακίνητό της μέσω του Airbnb, ύστερα από προσφυγές των υπολοίπων ιδιοκτητών, της ίδιας πολυκατοικίας.

Στον αντίποδα έρχεται η απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών που απέρριψε την αγωγή των ιδιοκτητών διαμερισμάτων σε μια πολυκατοικία στο Πεδίον του Αρεως, οι οποίοι στρέφονταν εναντίον έτερης ιδιοκτήτριας, η οποία εκμεταλλευόταν το ακίνητό της μέσω Airbnb.

Η ιδιοκτήτρια, σύμφωνα με τη νεότερη δικαστική απόφαση,  μπορεί να συνεχίσει τη σχετική δραστηριότητα, καθώς δεν προέκυψαν προβλήματα στην πολυκατοικία.

Η νέα απόφαση για το Airbnb

Το συγκεκριμένο διαμέρισμα Airbnb, εκμισθώνεται από την ιδιοκτήτρια, σε εταιρία διαχείρισης βραχυχρόνιων μισθώσεων και βρίσκεται στην Πλατεία Βικτωρίας.

Και σε αυτή την περίπτωση κινήθηκαν δικαστικά ιδιοκτήτες άλλων διαμερισμάτων.

Στην εκδίκαση της υπόθεσης η ιδιοκτήτρια και η διαχειρίστρια εταιρεία εκπροσωπήθηκαν από το δικηγορικό γραφείο «Δάφνη Μπατσαρά & Συνεργάτες», το οποίο στη σελίδα του αναφέρει, ότι για πρώτη φορά στα ελληνικά δεδομένα αναγνωρίζεται και προστατεύεται δικαστικά το δικαίωμα εκμετάλλευσης διαμερίσματος, μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb».

Τη συγκεκριμένη δίκη παρακολούθησε στενά ο Σύλλογος Οικονομίας Διαμοιρασμού (Σ.Ο.ΔΙΑ), ένα σωματείο συνεργαζόμενο με την ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων).

Οι ενάγοντες, υποστήριζαν ότι η βραχυχρόνια μίσθωση έγινε κατά παράβαση του κανονισμού της πολυκατοικίας.

Επιπλέον – σύμφωνα με τους ενάγοντες- υπήρχε μεγάλο αίσθημα ανασφάλειας, συνεχείς οχλήσεις κατά τις ώρες κοινής ησυχίας και ολονύκτια πάρτι από τους επισκέπτες, βλάβες στον ανελκυστήρα λόγω της επιβάρυνσής του με ανθρώπους και αποσκευές κ.α. Χωρίς ανταπόκριση, παρέμειναν εξάλλου, τα δεκάδες τηλεφωνήματα προς την ιδιοκτήτρια για να επιληφθεί των προβλημάτων.

Κατόπιν αυτών, η διαχειρίστρια της πολυκατοικίας επικαλέστηκε τον κανονισμό της πολυκατοικίας για να ζητήσει την απαγόρευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Ο εν λόγω κανονισμός αναφέρει πως ο κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να χρησιμοποιεί το ακίνητό του όπως επιθυμεί, αρκεί να μην παρενοχλούνται τα δικαιώματα των υπόλοιπων ιδιοκτητών και να μην απειλείται η ασφάλεια, η υγιεινή, η στερεότητα και η ευπρέπεια του κτιρίου και όσων κατοικούν σε αυτό.

Το Πρωτοδικείο Αθηνών, απέρριψε τη σχετική αγωγή και όλα της τα αιτήματα, δίνοντας το πράσινο φώς στην βραχυχρόνια μίσθωση του διαμερίσματος.

Ασαφής η νομολογία για τα Airbnb

«Για αρκετό διάστημα, δεν υπήρχε ξεκάθαρη θέση της νομολογίας, με αποτέλεσμα να επικρατεί σύγχυση και να δημιουργούνται τριβές μεταξύ των ιδιοκτητών, που εκμίσθωναν κατ’ αυτόν τον τρόπο τα ακίνητά τους, και των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας» αναφέρεται στη σελίδα του δικηγορικού γραφείου της Δάφνης Μποτσαρά.

Σύμφωνα με το δικηγορικό γραφείο, οι λιγοστές αποφάσεις που είχαν εκδοθεί, εξαντλούνταν σε ερμηνείες των κανονισμών πολυκατοικίας, που συντάχθηκαν ακόμη και 70 χρόνια πριν. Αυτό είχε σαν απορτέλεσμα να ερμηνευθεί ένα νέο εξελιγμένο μοντέλο μίσθωσης, με τους όρους και το πνεύμα του νομοθέτη του 1960.

Το γραφείο εκτιμά ότι η δικαστική απόφαση αρ. 1259/2019 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, δημιουργεί μια ισχυρή και πλήρως εμπεριστατωμένη νομική οδό, δια της οποίας θα δοθεί ανάσα στους ιδιοκτήτες, που εμπλέκονται σε αντίστοιχες διενέξεις.

Οπως αναφέρει «πρόκειται για την πρώτη στα χρονικά απόφαση, που δικαιώνει και προστατεύει το δικαίωμα για εκμετάλλευση ακινήτου, μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb και μάλιστα υπό την ιδιαίτερη συνθήκη, όπου το ακίνητο είναι διαμέρισμα πολυκατοικίας και υπάγεται στις διατάξεις της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Ο Δικαστής με υπευθυνότητα, νομική συνέπεια και κοινωνική ενσυναίσθηση, δεν παρασύρθηκε στην πεπατημένη της ερμηνείας διατάξεων προηγούμενων δεκαετιών και εντρύφησε αποκλειστικά στην ουσία του Ν. 4446/2016 και των μεταγενέστερων τροποποιήσεων του. Εξάλλου, είναι απόλυτα λογικό, ο νομοθέτης του 1950 και 1960 να μην μπορεί να προβλέψει, κατά την τότε νομοπαρασκευαστική διαδικασία, την σύγχρονη ανάγκη ρύθμισης και αυτής της παραμέτρου των αστικών μισθώσεων».

«Σύμφωνα με τη δικαστική κρίση, δεν είναι δυνατό να απαγορευθεί ή έστω να περιοριστεί η χρήση και εκμετάλλευση των ακινήτων μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, λόγω μεμονωμένων περιστατικών ή επειδή αυθαίρετα τεκμαίρεται ότι οι προσωρινά διαμένοντες κάνουν κακή χρήση των κοινόχρηστων χώρων» επισημαίνει το δικηγορικό γραφείο.

Αναφέρει ενδεικτικά σημεία από το σκεπτικό της απόφασης που αποδεικνύουν ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, είναι η νέα μορφή αστικής μίσθωσης και δεν θα πρέπει να τυγχάνουν διαφορετικής αντιμετώπισης από τις κλασικές μισθώσεις:

Ένα λοιπόν από τα συχνά παράπονα των συνιδιοκτητών είναι η επιβάρυνση του ανελκυστήρα της οικοδομής από τους προσωρινά διαμένοντες. Η απόφαση απορρίπτει κατηγορηματικά τον ισχυρισμό, με το συλλογισμό ότι ειδικά σε πολυκατοικίες (όπως η επίδικη) που στεγάζονται επαγγελματικοί χώροι, εισέρχεται καθημερινά πλήθος πελατών που κάνουν χρήση του ανελκυστήρα, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να αποδοθεί η όποια βλάβη ή φθορά στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Σε ότι αφορά στο αίσθημα ανασφάλειας η απόφαση απαντά ως εξής: Η συχνή εναλλαγή ενοίκων στα διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης και η κατοχή των κλειδιών είναι από τα βασικά χαρακτηριστικά των μισθώσεων μέσω πλατφόρμας, «το οποίο προφανώς έχει ληφθεί υπόψη από το νομοθέτη που αναγνώρισε βάσει νόμου τον τρόπο αυτό εκμετάλλευσης, μεταξύ άλλων ακινήτων και των διαμερισμάτων, και δεν μπορεί χωρίς άλλο να οδηγήσει σε απαγόρευση της εκμετάλλευσης του επίδικου διαμερίσματος με το συγκεκριμένο τρόπο».

Τέλος όσον αφορά τη διατάραξη κοινής ησυχίας, κατά την κρίση του Δικαστή, μεμονωμένα περιστατικά δεν μπορούν να θεωρηθούν ως ικανά περιστατικά διαρκούς και έντονης όχλησης των συνιδιοκτητών, που θα αποτελούσαν παραβίαση του κανονισμού της πολυκατοικίας. Σε κάθε περίπτωση δεν νοείται η απαγόρευση εκμετάλλευσης του ακινήτου επειδή μία ή δύο φορές σημειώθηκαν συμβάντα οχλαγωγίας.

«Απ’ όλα τα παραπάνω που ενδεικτικά μόνο αναφέρονται, φαίνεται πως για πρώτη φορά Δικαστής κοιτά με επίγνωση και γενναιότητα την κατάσταση και το περιρρέον κλίμα. Απαρχαιωμένες αντιλήψεις και ερμηνείες νομοθετημάτων και πράξεων ηλικίας 60 και 70 ετών αποβάλλονται από το ίδιο το σύστημα καθώς η εφαρμογή τους μέρα με την μέρα καθίσταται δυσκολότερη και αταίριαστη. Παράλληλα, με το νομικό πλαίσιο και τη δικανική σκέψη, η εν λόγω απόφαση φαίνεται να βγαίνει κατευθείαν από το κέντρο των εξελίξεων, αποδίδοντας την πραγματική εικόνα μιας οικοδομής, μιας γειτονιάς κι όχι θεωρίες και υποθέσεις» αναφέρει το δικηγορικό γραφείο.