Ακίνητα: Ομηροι εξ αδιαιρέτου

Σε ομηρεία θέτουν δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη την Ελλάδα οι κάθετες συνιδιοκτησίες στις περιοχές που είτε εντάσσονται στο σχέδιο πόλης, είτε είναι ενταγμένες. Ποιο είναι το πρόβλημα; Το μεγάλο κόστος όταν υπάρχει μετατροπή μεγάλης εισφοράς γης σε χρήμα αλλά και η υποχρέωση ανασύστασης των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων μεταξύ των συνιδιοκτητών με συνέπεια να αρχίζουν τα προβλήματα. Αποτέλεσμα; Να μην εφαρμόζεται στην πράξη το σχέδιο πόλης και να μην τακτοποιούνται οι ιδιοκτησίες.

Οπως επισημαίνει ο αγρονόμος-τοπογράφος μηχανικός Μιχάλης Φιλίππου, στις δεκαετίες ’60, ’70, ’80 που υπήρξε μεγάλο ενδιαφέρον για την οικοδόμηση παραθεριστικών κατοικιών σε παραθαλάσσιες περιοχές, πριν αυτές ενταχθούν σε σχέδιο πόλεως, είχε χρησιμοποιηθεί κατά κόρον η δυνατότητα έκδοσης οικοδομικών αδειών σε μεγάλα τεμάχια (άρτια κατά κανόνα ή παρέκκλιση) με διάσπαση όγκου. Αντί δηλαδή να οικοδομηθεί, για παράδειγμα, μία οικοδομή 400 τ.μ. σε ένα οικόπεδο 4 στρεμμάτων, μπορούσαν να οικοδομηθούν νομότυπα 4 οικοδομές των 100 τ.μ. η καθεμία. Στη συνέχεια, γινόταν πώληση σε ποσοστά 25% του αρχικού τεμαχίου μαζί με το αντίστοιχο κτίσμα.

Αναρχη δόμηση

Για την ιστορία: επί Τρίτση (με τον Ν.1337/83) είχε γίνει προσπάθεια να μπει τάξη στην άναρχη και αυθαίρετη δόμηση της εποχής. Για τον λόγο αυτόν είχαν οριστεί ποσοστά εισφορών γης και χρήματος επί των αρχικών εντασσόμενων ιδιοκτησιών για να αποκτηθούν οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι και να πραγματοποιηθούν τα αντίστοιχα έργα. Οσο μεγαλύτερη η αρχική ιδιοκτησία τόσο μεγαλύτερες οι κλίμακες των εισφορών που έφταναν για μεγάλες αρχικές ιδιοκτησίες το 35%-60%.

«Το πρόβλημα είναι ότι ενώ για έναν ιδιοκτήτη οι αναφερόμενες μεγάλες εισφορές αφήνουν επαρκή τελική ιδιοκτησία, για περισσότερους συνιδιοκτήτες επιφέρουν δυσανάλογα μεγάλη μείωση του τμήματος αποκλειστικής χρήσης που είχαν αγοράσει» επισημαίνει ο Μ. Φιλίππου.

Από την πλευρά του, ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς αναφέρει πως «η ένταξη στα σχέδια πόλεων των τελευταίων ετών βασίστηκε στην καταλήστευση της ιδιοκτησίας, με δημευτικού χαρακτήρα “εισφορές” σε γη και χρήμα». Και συμπληρώνει: «Τη “δήμευση” ολοκληρώνει σήμερα ο ΕΝΦΙΑ επί των οικοπέδων που πολλαπλασιάστηκε με τον περυσινό συμπληρωματικό φόρο».

Τα τρία βασικά σενάρια

Σε περίπτωση που ένα γήπεδο στο οποίο έχει συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία πολεοδομείται, μπορεί να σημάνει την απαρχή μεγάλων δυσκολιών για την ανασύσταση των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων μεταξύ των συνιδιοκτητών. Ετσι όπως εξηγεί ο πολιτικός μηχανικός/πρώην πρόεδρος της Κεντρικής Αντιπροσωπείας του ΤΕΕ Γιάννης Κυριακόπουλος τα βασικά σενάρια είναι:

Η πολεοδόμηση να μην τροποποιήσει ουδόλως τα όρια της συνολικής ιδιοκτησίας. Αν είναι δομημένες όλες οι κάθετες και δεν ληφθεί εισφορά σε γη, σε αυτή την περίπτωση η δυσκολία που έχουν να αντιμετωπίσουν οι συνιδιοκτήτες είναι οι αυξημένες εισφορές λόγω της μετατροπής της εισφοράς σε γη, σε χρήμα και του υπολογισμού των εισφορών με αυξημένο συντελεστή της μεγάλης επιφάνεια της συνολικής συνιδιοκτησίας.

Μία ή περισσότερες κάθετες συνιδιοκτησίες δεν είναι δομημένες, είναι πολεοδομικά αξιοποιήσιμες και αφαιρούνται από την ιδιοκτησία για να αξιοποιηθούν είτε στην Τράπεζα Γης είτε ως κοινόχρηστοι χώροι, και οι υπόλοιπες κάθετες δεν επηρεάζονται ουδόλως. Σε αυτή την περίπτωση οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες οφείλουν να αποζημιώσουν τους ιδιοκτήτες των καθέτων που δεσμεύονται.

Τα όρια της ιδιοκτησίας τροποποιούνται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό και πιθανόν τμήματα δουλείας-κοινόχρηστοι χώροι να χαρακτηριστούν ως οδοί. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να βρεθούν τμήματα της συνιδιοκτησίας σε περισσότερα οικοδομικά τετράγωνα. Σε αυτή την περίπτωση οι συνιδιοκτήτες βρίσκονται σε έναν κυκεώνα. Οφείλουν να προχωρήσουν σε ανταλλαγές ποσοστών και σύσταση νέων κάθετων ιδιοκτησιών ανά ΟΤ. Αυτό προϋποθέτει: α) συνεννόηση και συμφωνία του συνόλου των συνιδιοκτητών, β) πλήρη νομιμότητα του συνόλου των κατασκευών και γ) έκδοση όλων των απαραίτητων δικαιολογητικών για τη σύνταξη των νέων συμβολαίων και καταβολή φόρου διανομής.

Τι θα μπορούσε να γίνει

Σύμφωνα με τον Γ. Κυριακόπουλο τα παραπάνω θα μπορούσαν να αμβλυνθούν εάν ο μελετητής κατά τη σύνταξη της Πράξης Εφαρμογής είχε τη δυνατότητα από τον νόμο, υπό την προϋπόθεση ότι υπάρχουν κτίσματα και η σύμφωνη γνώμη των συνιδιοκτητών, να συστήνει κάθετες ιδιοκτησίες στα κατατμημένα ανά ΟΤ τμήματα χωρίς να υπόκειται σε οποιοδήποτε φόρο δεδομένου ότι η σύσταση λαμβάνει χώρα εν προκειμένω με διοικητική πράξη και προς τον σκοπό υλοποίησης του πολεοδομικού σχεδιασμού. Κατά τον πρόεδρο του Πανελληνίου Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων-Τοπογράφων Μηχανικών Μιχάλη Καλογιαννάκη «η πολιτεία, συντεταγμένα, θα πρέπει να τολμήσει να ανοίξει τον διάλογο για έναν νέο τρόπο ένταξης αυτών των περιοχών στο σχέδιο, μετά την ολοκλήρωση των τοπικών σχεδίων και πριν από την οριστική κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης».