Ακίνητα: 10+1 ερωτήσεις – απαντήσεις για ανακαινίσεις και αλλαγή χρήσης

Εντάθηκε το τελευταίο διάστημα η ζήτηση για αγορά μεγάλων – κυρίως εγκαταλελειμμένων – ακινήτων προκειμένου να μετατραπούν σε χώρους ενοικίασης, εκπαίδευσης, ξενοδοχειακές μονάδες κ.ά. Από τη μια πλευρά, είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων, κυρίως κλειστών αποθηκών και παλιών κατοικιών, που επιλέγουν να ανακαινίσουν και ταυτόχρονα να αλλάξουν χρήση στα ακίνητά τους. Από την άλλη, είναι αυτοί που αγοράζουν παλιά εγκαταλελειμμένα κτίρια (διαμερίσματα και αποθήκες) με σκοπό να τα ανακαινίσουν και στη συνέχεια να τα εκμεταλλευτούν αλλάζοντας τη χρήση τους. Ομως, η μετατροπή ενός χώρου απαιτεί στις περισσότερες περιπτώσεις και άδεια από την Πολεοδομία για αλλαγή χρήσης του κτιρίου.

Σημειώνεται πως από το 2020 μπορεί να γίνουν εσωτερικές διαρρυθμίσεις και αλλαγή χρήσης σε ένα κτίριο ή τμήμα αυτού, με την έκδοση άδειας εργασιών μικρής κλίμακας και χωρίς να απαιτείται πλέον οικοδομική άδεια. Επίσης, προκύπτουν και θέματα σχετικά με τις επιτρεπόμενες χρήσεις.

«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή επιχειρούν μέσα από 10+1 ερωτήσεις – απαντήσεις να δώσουν τις απαιτούμενες απαντήσεις προκειμένου οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες ακινήτων να ξέρουν πώς να κινηθούν και να αποφύγουν προβλήματα – αλλά και πρόστιμα – από την Πολεοδομία.

Πότε επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης σε ένα κτίριο;

Για να γίνει αλλαγή χρήσης σε ένα κτίριο θα πρέπει καταρχήν η νέα χρήση να επιτρέπεται από το ισχύον σχέδιο πόλης, τις ισχύουσες χρήσεις γης της περιοχής καθώς και άλλες πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν για την περιοχή. Επίσης θα πρέπει να ισχύουν τα εξής: α) Το κτίριο να είναι νόμιμα χτισμένο. β) Να τηρείται οπωσδήποτε η ισχύουσα ρυµοτοµία. γ) Να εφαρµόζονται οι διατάξεις του οικοδομικού κανονισμού, π.χ. σκάλες, χώροι στάθµευσης κ.λπ., που αντιστοιχούν στη νέα χρήση. δ) Να διασφαλίζεται υποχρεωτικά η προσβασιμότητα στα άτοµα µε αναπηρία ή εµποδιζόµενα άτοµα στους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου µε την προϋπόθεση να µη θίγεται ο φέρων οργανισµός του κτιρίου.

Πότε απαιτείται έκδοση οικοδομικής άδειας;

Απαιτείται όταν: α) Χρειάζεται να γίνουν εκτεταμένες κατασκευές ή εργασίες που αλλάζουν το διάγραµµα δόµησης, ως προς τους ισχύοντες όρους δόµησης, κάλυψη, αποστάσεις, φύτευση, κ.ά. β) Προκύπτουν δυσµενέστερα φορτία και πρέπει να γίνει νέα στατική μελέτη. γ) Γίνεται και προσθήκη εγκατάστασης. δ) Ο προϋπολογισμός του συνόλου των εργασιών είναι μεγαλύτερος από το ποσό των 25.000 ευρώ.

Πότε μπορώ να αλλάξω χρήση σε ακίνητο με απλή άδεια μικρής κλίμακας;

Αυτό είναι δυνατό υπό τις εξής προϋποθέσεις: α) Από τις εργασίες διαρρύθμισης να μη θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού του κτιρίου. β) Από τη νέα χρήση να μη μεταβάλλονται προς το δυσμενέστερο τα φορτία και η κατηγορία σεισμικής σπουδαιότητας, σύμφωνα με τον Ελληνικό Αντισεισμικό Κανονισμό (ΕΑΚ). γ) Να καλύπτεται και η απαίτηση επιπλέον θέσεων στάθμευσης σε περίπτωση που η αλλαγή χρήσης γίνεται προς τη δυσμενέστερη κατηγορία, π.χ. από κατοικία σε γραφεία. δ) Να μην ξεπερνά ο προϋπολογισμός των απαιτούμενων εργασιών το ποσό των 25.000 ευρώ.

Τι σημαίνει «αλλαγή κατηγορίας σεισμικής σπουδαιότητας»;

Κάθε κτίριο μελετάται και στη συνέχεια κατασκευάζεται σύμφωνα με τη στατική μελέτη που ακολουθεί τον Αντισεισμικό Κανονισμό ως προς την ασφάλεια του κοινού. Διαφορετικά είναι τα φορτία όταν στο κτίριο στεγάζονται συνήθεις χρήσεις, π.χ. κατοικίες, γραφεία, καταστήματα, και διαφορετικά όταν στεγάζονται χώροι συνάθροισης κοινού, όταν δηλαδή συνυπάρχουν πολλοί άνθρωποι κατά μεγάλο μέρος του 24ώρου, όπως είναι γυμναστήρια, εκπαιδευτήρια, Κέντρα Δημιουργικής Απασχόλησης κ.ά.

Πόσες και ποιες είναι οι κατηγορίες σπουδαιότητας;

Σύμφωνα με τον Αντισεισμικό Κανονισμό υπάρχουν τέσσερις κατηγορίες σπουδαιότητας:

α) Κατηγορία σπουδαιότητας Σ1. Η κατηγορία αυτή περιλαμβάνει τα κτίρια μικρής σπουδαιότητας ως προς την ασφάλεια του κοινού (αγροτικά οικήματα και αγροτικές αποθήκες, υπόστεγα, στάβλοι, βουστάσια, χοιροστάσια, ορνιθοτροφεία κ.λπ.).

β) Κατηγορία σπουδαιότητας Σ2. Εδώ ανήκουν τα συνήθη κτίρια, όπως κατοικίες και γραφεία, βιομηχανικά – βιοτεχνικά κτίρια, ξενοδοχεία (τα οποία δεν περιλαμβάνουν χώρους συνεδρίων), ξενώνες, οικοτροφεία, χώροι εκθέσεων, χώροι εστιάσεως και ψυχαγωγίας (ζαχαροπλαστεία, καφενεία, εστιατόρια, μπαρ κ.λπ.), τράπεζες, ιατρεία, αγορές, υπεραγορές, εμπορικά κέντρα, καταστήματα, φαρμακεία, κουρεία, κομμωτήρια, ινστιτούτα γυμναστικής, βιβλιοθήκες, εργοστάσια, συνεργεία αυτοκινήτων, βαφεία, ξυλουργεία, εργαστήρια ερευνών, παρασκευαστήρια τροφίμων, καθαριστήρια, κέντρα μηχανογράφησης, αποθήκες, κτίρια στάθμευσης αυτοκινήτων, πρατήρια υγρών καυσίμων κ.λπ.

γ) Κατηγορία σπουδαιότητας Σ3. Σε αυτήν την κατηγορία ανήκουν τα κτίρια τα οποία στεγάζουν εγκαταστάσεις πολύ μεγάλης οικονομικής σημασίας, καθώς και κτίρια δημόσιων συναθροίσεων και γενικώς κτίρια στα οποία ευρίσκονται πολλοί άνθρωποι κατά μεγάλο μέρος του 24ώρου, όπως χώροι συνεδρίων, εκπαιδευτικά κτίρια, αίθουσες διδασκαλίας, φροντιστήρια, νηπιαγωγεία, χώροι αθλητικών συγκεντρώσεων, κέντρα διασκέδασης, ιδρύματα ατόμων με ειδικές ανάγκες, ιδρύματα χρονίως πασχόντων, οίκοι ευγηρίας, βρεφοκομεία, βρεφικοί σταθμοί, παιδικοί σταθμοί, παιδότοποι κ.λπ.

δ) Κατηγορία σπουδαιότητας Σ4. Πρόκειται για κτίρια των οποίων η λειτουργία, τόσο κατά τη διάρκεια του σεισμού όσο και μετά τον σεισμό, είναι ζωτικής σημασίας, όπως κτίρια τηλεπικοινωνίας, νοσοκομεία κ.λπ.

Είναι απαραίτητη η συναίνεση της πολυκατοικίας για να γίνει αλλαγή της χρήσης ενός διαμερίσματος σε γραφείο ή κατάστημα ή άλλο χώρο επαγγελματικής δραστηριότητας, π.χ. κέντρο αισθητικής;

Στις περιπτώσεις ακινήτων που αποτελούν μέρος πολυκατοικίας, εκτός από τις προϋποθέσεις που προβλέπονται στην πολεοδομική νομοθεσία για τη νόμιμη αλλαγή χρήσης, θα πρέπει να εξετάζεται αν επιτρέπεται η νέα χρήση από τον κανονισμό της πολυκατοικίας.

Αν απαγορεύεται από τον κανονισμό, ποια είναι τα προβλεπόμενα βήματα;

Θα πρέπει να εξασφαλιστεί η αλλαγή των σχετικών όρων του κανονισμού και αυτό απαιτεί συνήθως παμψηφία των συνιδιοκτητών, πράγμα ανέφικτο, ειδικά όταν πρόκειται για παλαιά κτίρια που ανήκουν σε πολλούς συνιδιοκτήτες.

Τι πρέπει να γίνει εάν δεν υπάρχει κανονισμός;

Χρειάζεται υπεύθυνη δήλωση του διαχειριστή μέσω gov.gr ή σε περίπτωση που δεν υπάρχει διαχειριστής, υπεύθυνη δήλωση συνιδιοκτητών που κατέχουν τουλάχιστον τα 501 χιλιοστά του οικοπέδου ότι δεν έχουν αντίρρηση στη λειτουργία της δραστηριότητας – επιχείρησης.

Τι ισχύει για τις παρεμβάσεις σε κοινόχρηστα μέρη της πολυκατοικίας;

Για παρεμβάσεις σε κοινόχρηστα μέρη της πολυκατοικίας απαιτείται η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών (π.χ. αλλαγή στις όψεις κτιρίου), προκειμένου να καταστεί εφικτή η νέα χρήση.

Ποια επαγγέλματα μπορούν να στεγάζονται σε χώρους κατοικίας και δεν χρειάζεται αλλαγή χρήσης;

Κατ’ εξαίρεση, χώροι της κατοικίας επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται για άσκηση επαγγέλματος συμβατού προς την κύρια χρήση του κτιρίου, όπως ιατρού (που δεν διαθέτει νοσηλευτική κλίνη ή μονάδα εφαρμογής ισοτόπων ή ακτινολογικό εργαστήριο ή εγκαταστάσεις φυσικοθεραπείας), δικηγόρου, μηχανικού, λογιστή, οικονομολόγου, συγγραφέα, αναλυτή – προγραμματιστή Η/Υ, κοινωνιολόγου, κοινωνικού λειτουργού και δημοσιογράφου. Η εξαίρεση αυτή ισχύει εφόσον η άσκηση επαγγέλματος είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του κτιρίου, δεν απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας και βρίσκεται εντός της μόνιμης κατοικίας αυτού που ασκεί το ελεύθερο επάγγελμα.

ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ

Περιπτώσεις που απαιτούν άδεια

Δεν αλλάζω διαρρύθμιση και θέλω το διαμέρισμα να το νοικιάσω σε φροντιστήριο – ΙΕΚ – ΚΔΑΠ, γιατί πρέπει να βγάλω άδεια;

Κάθε οικοδομική άδεια αφορά συγκεκριμένη δόμηση και συγκεκριμένη χρήση. Η μελέτη των στατικών, των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, οι διαστάσεις της σκάλας και άλλα πολεοδομικά μεγέθη, διαφέρουν από χρήση σε χρήση. Οπως για παράδειγμα, στα εκπαιδευτήρια, απαγορεύεται η σφηνοειδής σκάλα για λόγους ασφαλείας.

Για να μπορεί λοιπόν να μετατραπεί η χρήση ενός κτιρίου ή τμήμα του κτιρίου σε μια άλλη χρήση, θα πρέπει ο μηχανικός να εξετάσει αν οι προϋποθέσεις για τη νέα χρήση, καλύπτονται από τις προϋποθέσεις επί µέρους µελετών που πληρεί η υφιστάµενη χρήση του κτιρίου. Επίσης η χρήση κατοικίας ή γραφείου που έχει ένα διαμέρισμα  σύμφωνα με τον αντισεισμικό κανονισμό είναι κατηγορίας Σπουδαιότητας Σ2, ενώ το φροντιστήριο – ΙΕΚ – ΚΔΑΠ είναι κτίρια Σπουδαιότητας Σ3, οπότε μεταβάλλονται προς το δυσμενέστερο τα στατικά φορτία και γι’ αυτό απαιτείται η έκδοση άδειας δόμησης.