Εφορία: Οι παγίδες των τεκμηρίων για ιδιοκτήτες ακινήτων

Στον ασφυκτικό κλοιό των τεκμηρίων βρίσκονται οι φορολογούμενοι που αποκτούν ακίνητα. Οσοι προχώρησαν το 2023 στην αγορά κατοικίας θα πρέπει στο φετινό έντυπο Ε1 της φορολογικής δήλωσης να δηλώσουν τα χρήματα που διέθεσαν για την απόκτησή του. Οσοι διαθέτουν τα εισοδήματα ή έλαβαν δάνειο ή χρήματα με γονική παροχή και δικαιολογούν το τεκμήριο, δεν έχουν κανέναν λόγο να ανησυχούν.

Περιπέτειες με την Εφορία θα έχουν όσοι δεν θα καταφέρουν να καλύψουν το τεκμήριο απόκτησης της κατοικίας. Θα βρεθούν αντιμέτωποι με την πληρωμή έξτρα φόρου, τον οποίο όμως έχουν τη δυνατότητα να «σβήσουν» εάν επικαλεστούν εισοδήματα από το παρελθόν, δανεικά από τράπεζες ή συγγενείς, χρηματικές γονικές παροχές ή έσοδα από πώληση περιουσιακών στοιχείων.

Οσοι αγόρασαν κατοικία, πριν ξεκινήσουν τη διαδικασία συμπλήρωσης της φορολογικής τους δήλωσης, θα πρέπει να πάρουν χαρτί, μολύβι και κομπιουτεράκι για να υπολογίσουν τα ποσά που έχουν δαπανήσει καθώς στο τεκμήριο απόκτησης του ακινήτου λαμβάνονται υπόψη όλα τα έξοδα. Από το ποσό που καταβλήθηκε για την αγορά της κατοικίας μέχρι τον φόρο μεταβίβασης που πληρώθηκε και τα συμβολαιογραφικά έξοδα. Στο τεκμήριο απόκτησης του ακινήτου θα έρθει να προστεθεί και το τεκμήριο διαβίωσης, το οποίο υπολογίζεται από το πρώτο τετραγωνικό μέτρο. Μάλιστα λαμβάνονται υπόψη και οι βοηθητικοί χώροι όπως η αποθήκη ή το γκαράζ.

9+1 πράγματα που πρέπει να ξέρετε

Οσοι απέκτησαν ακίνητο το 2023 θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:

• Στους κωδικούς 735-736 του εντύπου Ε1 της φετινής φορολογικής δήλωσης συμπληρώνεται το ποσό που καταβλήθηκε το 2023 για την αγορά ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών.
• Στα ποσά των κωδικών αυτών θα συμπεριληφθεί το άθροισμα του τιμήματος, του φόρου μεταβίβασης ακινήτων, των συμβολαιογραφικών εξόδων καθώς και λοιπών εξόδων και φόρων, που καταβλήθηκαν το 2023 για την αγορά ακινήτων.
• Στην αγορά ακινήτων ως ποσό τεκμαρτής δαπάνης λαμβάνεται το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης, όπως προκύπτει από τα οικεία πωλητήρια συμβόλαια, εκτός εάν από έλεγχο προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, οπότε λαμβάνεται υπόψη αυτό.

• Κρίσιμος χρόνος για να υπολογιστεί το ποσό της τεκμαρτής δαπάνης είναι ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου εφόσον καταβληθεί ολόκληρο το τίμημα και παραδοθεί η χρήση και η κυριότητα του ακινήτου, διαφορετικά το ποσό της δαπάνης θα κατανέμεται στα φορολογικά έτη που καταβάλλονται οι δόσεις, όπως αυτό προκύπτει από σχετικά παραστατικά πληρωμής. Το ίδιο ισχύει και σε περίπτωση σύνταξης προσυμφώνου αγοράς.
• Σε ανέγερση οικοδομής εφόσον η ανέγερση διαρκέσει περισσότερο του ενός έτους, σε κάθε έτος σαν ποσό δαπάνης θα ληφθεί το αντίστοιχο του κόστους ανέγερσης στο ίδιο έτος, εκτός εάν χρόνος καταβολής έχει οριστεί διαφορετικά (π.χ. ο χρόνος αποπεράτωσης της οικοδομής).
• Τα χρηματικά ποσά που καταβάλλονται για επισκευή και συντήρηση κατοικίας δεν υπολογίζονται ως δαπάνη απόκτησης περιουσιακού στοιχείου. Αν όμως πρόκειται για προσθήκες, επεκτάσεις, τότε τίθεται θέμα δαπάνης απόκτησης.
• Σε περίπτωση αγοράς ακινήτου με συνιδιοκτησία ή σε περίπτωση που περισσότεροι από κοινού ανεγείρουν οικοδομή, σε καθέναν αναλογεί ποσό δαπάνης όσο το ποσοστό συμμετοχής του.
• Σε περίπτωση που από διαφορετικό πρόσωπο αγοράζεται η ψιλή κυριότητα και από άλλο η επικαρπία ακινήτου, σε καθέναν θα υπολογιστεί ποσό δαπάνης απόκτησης που του αναλογεί επιμεριστικά κατά το ποσοστό που προβλέπεται από τη φορολογία κληρονομιών. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που ανεγείρεται οικοδομή σε οικόπεδο στο οποίο άλλο πρόσωπο είναι ψιλός κύριος και άλλο επικαρπωτής, δηλαδή η δαπάνη ανέγερσης επιμερίζεται στους δύο κατά τα ποσοστά που προβλέπονται από τη φορολογία κληρονομιών ανεξάρτητα σε ποιου το όνομα εκδίδεται η άδεια ανέγερσης οικοδομής.
• Σε περίπτωση ανέγερσης οικοδομής από μισθωτή με δικές του δαπάνες σε έδαφος του εκμισθωτή η δαπάνη ανέγερσης βαρύνει τον μισθωτή ο οποίος αναλαμβάνει την ανέγερση και ο οποίος πραγματικά καταβάλλει τα χρηματικά ποσά της εν λόγω δαπάνης.
• Η αξία αγοράς ακινήτου που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της δαπάνης απόκτησης, όταν το ακίνητο αποκτάται με αναγκαστικό πλειστηριασμό, είναι το ποσό του εκπλειστηριάσματος και κάθε άλλο ποσό (π.χ. φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά) που πραγματικά κατέβαλε ο υπερθεματιστής, εκτός βέβαια εάν από κάποιο άλλο στοιχείο προκύψει εικονικότητα του πλειστηριασμού ή συμφωνία για καταβολή ενός επιπλέον ποσού. Σε ιδιωτικό πλειστηριασμό για τον προσδιορισμό της δαπάνης λαμβάνεται το τίμημα που πραγματικά καταβλήθηκε.