Ποια οικόπεδα κινδυνεύουν να βρεθούν εκτός σχεδίου – Ομηροι 10.000 οικισμοί

Σε πολεοδομική καραντίνα βρίσκονται αυτή τη στιγμή πάνω από 10.000 οικισμοί (προ του ’23 ή κάτω των 2.000 κατοίκων) σε όλη τη χώρα. Οπως αναφέρει, μιλώντας στα «ΝΕΑ», η τοπογράφος – πολεοδόμος μηχανικός Γραμματή Μπακλατσή, αυτό συμβαίνει, μετά τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας που έκρινε ως αντισυνταγματικές τις οριοθετήσεις και επεκτάσεις των ορίων οικισμών οι οποίες είχαν γίνει με αποφάσεις νομάρχη, ενώ απαιτείται για τον σκοπό αυτό έκδοση Προεδρικού Διατάγματος.

Οι αποφάσεις αφορούν σε οικισμούς σε Ρέθυμνο και Βόλο, έχουν όμως εφαρμογή και στους υπόλοιπους οικισμούς σε όλη τη χώρα. Για τον λόγο αυτό, από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προσπαθούν να βρουν λύση στο πολεοδομικό πρόβλημα της δόμησης στους προαναφερόμενους οικισμούς. Οπως επισημαίνει η Γραμματή Μπακλατσή, από το ΥΠΕΝ, εξαιτίας των αναγκών που προέκυψαν από την κλιματική αλλαγή, δρομολογείται ένα νέο πλαίσιο που αφορά τον επανακαθορισμό της οριοθέτησης των οικισμών με νέα κριτήρια για τα όρια που πρέπει να έχουν. «Αυτό οδηγεί σε περιορισμό των οικιστικών περιοχών», συμπληρώνει. Τι σημαίνει αυτό στην πράξη; Αβεβαιότητα για τις αγοραπωλησίες, αφού μια έκταση που σήμερα είναι εντός σχεδίου μπορεί να βρεθεί εκτός. «ΤΑ ΝΕΑ» μέσα από 5+1 ερωτήσεις – απαντήσεις παρουσιάζουν τον νέο σχεδιασμό με όλες τις νέες αλλαγές που έρχονται, καθώς και ποια οικόπεδα κινδυνεύουν να βρεθούν, από τη μια στιγμή στην άλλη, στην… αντίπερα όχθη, δηλαδή εκτός σχεδίου.

 Ποια οικόπεδα που ήταν με τα παλιά όρια εντός οικισμού μπορεί να βρεθούν τώρα εκτός και να μην οικοδομούνται;

Τα παλιά όρια των οικισμών συμπεριέλαβαν εκτάσεις που είχαν δομηθεί και οι οποίες σε ορισμένες περιπτώσεις κρίθηκαν ακατάλληλες, είτε λόγω γεωλογικών κατολισθητικών φαινομένων είτε γιατί ήταν δασικές εκτάσεις είτε γιατί ήταν δίπλα σε ρέματα κ.ά. Για τον λόγο αυτό, οι νέες μελέτες οριοθέτησης των οικισμών θα λαμβάνουν υπόψη όλες τις θεσμικές γραμμές, όπως: δασικούς χάρτες, οριοθέτηση ρεμάτων, γραμμή αιγιαλού, αρχαιολογικές ζώνες, ώστε ακατάλληλες για δόμηση περιοχές είτε να εξαιρούνται από τα όρια των οικισμών είτε να παραμένουν αδόμητες είτε να καθοριστούν ως περιοχές με περιορισμούς στη δόμηση.

Αυτές οι περιοχές που θα εξετάζονται είναι:

• Δάση και δασικές εκτάσεις
• Αρχαιολογικοί χώροι, ιστορικοί τόποι, κηρυγμένα σπήλαια και τυχόν άλλες περιοχές προστασίας ή μνημεία
• Περιοχές προστασίας της φύσης
• Ζώνες γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας / α’ προτεραιότητας, που καθορίζονται κατά τις εκάστοτε ισχύουσες και εφαρμοζόμενες διατάξεις καθώς και αρδευόμενες περιοχές βάσει οργανωμένου αρδευτικού συστήματος – δικτύου
• Τυχόν περιοχές διανομής – αναδασμού παραχωρηθείσες για αγροτική χρήση
• Ζώνες αιγιαλού και παραλίας, εφόσον υφίστανται διαμορφωμένη γραμμή δόμησης στο παράκτιο – παραλιακό μέτωπο των παραλιακών οικισμών
• Υφιστάμενα δημόσια κτήματα (αιγιαλού – παρόχθιας ζώνης κ.λπ.) σε περιοχές άμεσης γειτνίασης με τον αιγιαλό ή με πλεύσιμο ποταμό ή λίμνη
• Απαλλοτριωμένες ή προς απαλλοτρίωση εκτάσεις, λόγω προγραμματισμού διάνοιξης / διαπλάτυνσης εθνικών και επαρχιακών οδών, σιδηροδρομικής γραμμής, καθώς και των ζωνών απαλλοτρίωσης ή δουλείας υψηλής και μέσης τάσης δικτύων μεταφοράς ηλεκτρικής ενέργειας, τα όρια των οποίων καταγράφονται και βεβαιώνονται από τις αρμόδιες υπηρεσίες – φορείς
• Ζώνες γεωλογικά ακατάλληλες για δόμηση, όπως αυτές θα προκύψουν από σύνταξη μελέτης γεωλογικής καταλληλότητας, για τους οικισμούς που οριοθετούνται για πρώτη φορά
• Ζώνες υδατορέματος. Σε περίπτωση που στην υπό μελέτη περιοχή υφίστανται μη οριοθετημένα ρέματα, συντάσσεται μελέτη προσωρινής οριοθέτησής τους
• Ζώνες άλλων σημαντικών φυσικών σχηματισμών ή άλλων αξιόλογων τοπίων που χρήζουν ιδιαίτερης προστασίας όπως αυτές θα προκύψουν από σύνταξη περιβαλλοντικής έκθεσης
• Ζώνες ακατάλληλες για άλλους λόγους π.χ. ζώνες με ιδιαίτερες απαιτήσεις σε θέματα που αναφέρονται σε ασφάλεια, υγιεινή, κυκλοφορία

Ποιες είναι οι κύριες αλλαγές που δρομολογούνται;

Δρομολογούνται:

• Η εξαίρεση από τα όρια των οικισμών των εκτάσεων που αναπτύσσονται σε ζώνη 250 μέτρων γύρω και περιμετρικά από τα σημεία στα οποία βρίσκονται νεκροταφεία.
• Συμπληρωματικές μελέτες που θα δώσουν συγκεκριμένες κατευθύνσεις για το θέμα της οριοθέτησης των ρεμάτων και την τοποθέτηση των γραμμών πλημμύρας.

Ποιες θα είναι οι γενικές κατευθύνσεις που θα καθορίσουν ποιες εκτάσεις θα ενταχθούν στο πολεοδομικό σχέδιο;

Βασικό στοιχείο για την οριοθέτηση και τη δόμηση οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων είναι τα στοιχεία της τελευταίας απογραφής ΕΛΣΤΑΤ 2021 (19-7-2022). Επίσης για τον προσδιορισμό της πολυγωνικής γραμμής των ορίων που περικλείει την περιοχή εντός ορίων του οικισμού θα λαμβάνονται υπόψη μια σειρά από δεδομένα όπως:

• Ο χρόνος δημιουργίας του οικισμο.
• Η διατήρησή του στην ίδια/αρχική θέση, διότι ορισμένοι οικισμοί (κυρίως ορεινοί) μεταφέρθηκαν/μετεγκαταστάθηκαν σε άλλη θέση
• Χαρτογραφικά (παλιά τοπογραφικά σκαριφήματα ή χάρτες) ή άλλα στοιχεία (π.χ. συμβόλαια) από τα οποία να προκύπτει η ύπαρξη του οικισμού ως αυτοτελούς οικιστικού συνόλου, με κτίρια (κατοικίες, αποθήκες κ.ά.) καθώς και στοιχειώδεις κοινόχρηστες λειτουργίες (κατάστημα εξυπηρέτησης καθημερινών αναγκών, εκκλησία, σχολείο, πλατεία κ.ά.)
• Τα στοιχεία απογραφής του οικισμού κατά το έτος 1920 καθώς και από επόμενες απογραφές της ΕΣΥΕ/ΕΛΣΤΑ, για τον έλεγχο της εξέλιξης του πληθυσμού του οικισμού
• Πολεοδομικά και χωρικά δεδομένα και στοιχεία που αφορούν στη μορφολογία του εδάφους, τη συνεκτικότητα της δομής / συγκρότησης της δόμησης και τον τύπο της πληθυσμιακής πυκνότητας (χαμηλή, μεσαία ή υψηλή).
• Στοιχεία ιστορικής εξέλιξης και πράξεις της Διοίκησης που συνετέλεσαν στη δημιουργία της «πραγματικής» κατάστασης της οικιστικής περιοχής που δομείται μέχρι σήμερα με το πολεοδομικό καθεστώς των οικισμών προ του 1923
• Υφιστάμενες πράξεις της Διοίκησης περί καθορισμού του ορίου του οικισμού με τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις (αρχείο της αρμόδιας ΥΔΟΜ ή άλλων συναρμόδιων υπηρεσιών)
• Αεροφωτογραφίες, χαρτογραφικό υλικό (ΓΥΣ, Κτηματολόγιο κ.λπ.) στα οποία εμφανίζεται ο οικισμός
• Στοιχεία, γνωμοδοτήσεις και κάθε σχετική διοικητική πράξη άλλων συναρμόδιων υπηρεσιών που διαχειρίζονται περιοχές που εμπίπτουν σε ίδιο νομικό καθεστώς (δάση, αρχαιολογικοί χώροι, παραδοσιακοί οικισμοί κ.λπ.) ή περιοχές προστασίας φυσικού περιβάλλοντος (NATURA, κ.ά.)

Τι γίνεται με την οριοθέτηση των νεότερων οικισμών;

Για τους νεότερους οικισμούς (μετά το 1923) συγκεντρώνονται στοιχεία που αποδεικνύουν την πραγματική κατάσταση που υπήρχε κατά τη δημοσίευση του ν. 1337/1983 ή έστω του Π.Δ. του 1985. Κι αυτό διότι δεν επιτρέπεται ο καθορισμός να γίνεται με βάση τη διαμορφωθείσα μετά την ισχύ του προαναφερθέντος νόμου πραγματική κατάσταση, ούτε επιτρέπεται ο επανακαθορισμός των ορίων οικισμού με βάση νέα πραγματική κατάσταση διαμορφωθείσα μεταγενέστερα της αρχικής οριοθέτησης, η οποία συνεπάγεται διεύρυνση των αρχικών ορίων. Επιτρέπεται η διαδικασία αυτή μόνο στις περιπτώσεις διόρθωσης σφαλμάτων που τεκμηριώνονται βάσει πραγματικών δεδομένων, τα οποία δεν είχαν ληφθεί υπόψη κατά την αρχική οριοθέτηση.

Το περιεχόμενο των στοιχείων πρέπει να ανάγεται, κατά το δυνατόν, σε χρόνο προγενέστερο του έτους 1985, από αυτό θα πρέπει να προκύπτει τόσο από την ύπαρξη του οικισμού ως αυτοτελούς οικιστικού συνόλου με 10 τουλάχιστον κτίρια (κατοικίες, αποθήκες κ.ά.) ή και τυχόν άλλες κοινόχρηστες λειτουργίες (κατάστημα εξυπηρέτησης καθημερινών αναγκών, σχολείο, εκκλησία, πλατεία κ.ά.), όσο και από τα όριά του.

Μπορεί να γίνει οριοθέτηση ενός νέου οικισμού, τα όρια του οποίου μπαίνουν για πρώτη φορά;

Ναι, μπορεί να γίνει. Πώς; Είτε με αυτοτελή διαδικασία (έκδοση Π.Δ. για τον οικισμό), είτε στο πλαίσιο εκπονούμενης μελέτης ΤΠΣ/ΕΠΣ. Σε αυτή την περίπτωση η πρόταση των ορίων του οικισμού περιλαμβάνει μόνο ένα συνεκτικό τμήμα και δυο διάσπαρτα τμήματα. Τα αραιοδομημένα και αδόμητα τμήματα περιλαμβάνονται σε περιοχές προς πολεοδόμηση.

Ποια είναι τα κριτήρια για την οριοθέτηση οικισμών;

Τα κριτήρια και οι προϋποθέσεις για την οριοθέτηση οικισμών ακολουθούν την παρακάτω προσέγγιση:

Πρώτον, διαπιστώνεται και καταγράφεται το ή τα «συνεκτικά» τμήματα του οικισμού. Ως συνεκτικό τμήμα του οικισμού ορίζεται εκείνο που αποτελείται από 10 τουλάχιστον οικοδομές, οι οποίες δεν απέχουν μεταξύ τους ανά δύο, απόσταση μεγαλύτερη από 40 μέτρα.

Δεύτερον, διαπιστώνονται και καταγράφονται τα «διάσπαρτα» τμήματα του οικισμού. Ως διάσπαρτο τμήμα του οικισμού ορίζεται το τμήμα που αποτελείται από τουλάχιστον 10 οικοδομές, οι οποίες απέχουν μεταξύ τους ανά δύο απόσταση έως 80 μ., που σε συνδυασμό με το ως άνω περιγραφόμενο συνεκτικό τμήμα αποτελούν τον διαμορφωμένο μέχρι το έτος 1983 πολεοδομικό ιστό του οικισμού.

Τρίτον, διαπιστώνονται και καταγράφονται τα «αραιοδομημένα» τμήματα με αραιότερη δόμηση εντός της εκάστοτε ακτίνας, μόνον στις περιπτώσεις αναοριοθέτησης/εκ νέου έγκρισης ορίων οικισμού που ακυρώθηκαν ή κρίθηκαν ή είναι «εν δυνάμει» ανίσχυρα.