Υστερα από μία δεκαετία προβλημάτων και μειωμένων χορηγήσεων, η στεγαστική πίστη στη χώρα μας πήρε μικρή ανάσα, μετά το 2017, και κατέγραφε συνεχή άνοδο μέχρι το 2022. Σύμφωνα με συγκλίνουσες εκτιμήσεις που έχουν διατυπωθεί από αρμόδια τραπεζικά στελέχη, οι νέες εκταμιεύσεις δανείων στον συγκεκριμένο τομέα αναμένεται να φτάσουν στα 1,2 δισ. ευρώ μέχρι το τέλος του έτους – ποσό που κυμαίνεται στα ίδια επίπεδα με την περασμένη χρονιά.

Στην αρχή του έτους η ζήτηση ενισχύθηκε λόγω του προγράμματος «Σπίτι μου». Ωστόσο, από τα περίπου 4.700 δάνεια που έχουν εγκριθεί από το πρόγραμμα «Σπίτι μου», πολύ λίγα έχουν εκταμιευθεί μέχρι στιγμής. Το μέσο δάνειο, μέσω του προγράμματος «Σπίτι μου» είναι 105.000 ευρώ και οι εκταμιεύσεις αναμένεται να επηρεάσουν και να ενισχύσουν τις συνολικές χορηγήσεις στη στεγαστική πίστη το 2024 και μετά.

Λιγότερα από τα καταναλωτικά. Στο επτάμηνο φέτος, οι τράπεζες έχουν εκταμιεύσει νέα στεγαστικά δάνεια ύψους 634 εκατ. ευρώ, ποσό που είναι μικρότερο από εκείνο των καταναλωτικών (πάνω από 700 εκατ. ευρώ). Ωστόσο, εκτιμάται ότι στο τέλος του έτους, οι συνολικές εκταμιεύσεις θα φτάσουν στο 1,1 δισ. ευρώ, κυρίως λόγω των υψηλών συναλλαγών στην αγορά ακινήτων που παραδοσιακά πραγματοποιείται στο τελευταίο τρίμηνο. Για το 2024, οι τράπεζες προβλέπουν ότι οι νέες χορηγήσεις στεγαστικών δανείων θα φτάσουν τα 1,35 δισ. ευρώ, εκ των οποίων τα 250 εκατ. ευρώ θα προέρχονται από το πρόγραμμα «Σπίτι μου». Κι αυτό, υπό την προϋπόθεση ότι θα έχουν εκταμιευθεί όλα τα δάνεια του προγράμματος ύψους 1 δισ. ευρώ. Διευκρινίζεται ότι οι τράπεζες χρηματοδοτούν το 25% του δανείου, καθώς το υπόλοιπο ποσό καταβάλλεται από τη ΔΥΠΑ.  

Υπενθυμίζεται ότι με το πρόγραμμα «Σπίτι μου», νέοι ή νέα ζευγάρια 25-39 ετών μπορούν να αποκτήσουν κατοικία με μηνιαία δόση σημαντικά χαμηλότερη από εκείνη που αντιστοιχεί στα στεγαστικά δάνεια της αγοράς, καθώς το 75% του κεφαλαίου χορηγείται άτοκα από τη ΔΥΠΑ, ενώ για τους τρίτεκνους και πολύτεκνους (και όσους αποκτήσουν αυτή την ιδιότητα) το δάνειο είναι άτοκο στο σύνολό του.

Βασικές αιτίες της στασιμότητας – ή της ανακοπής της αυξητικής τάσης που καταγράφηκε από το 2018 και έπειτα – είναι η αβεβαιότητα για τα επιτόκια, οι υψηλές τιμές ακινήτων, τα χαμηλά εισοδήματα, η αδυναμία ίδιας χρηματοδότησης σε παραγωγικές ηλικίες και η αύξηση του αφορολογήτου στα 800.000 ευρώ ανά γονέα προς παιδί για κινητά και ακίνητα. Η αύξηση του αφορολογήτου μετακίνησε σημαντικό πλούτο σε ακίνητα και σε χρήμα από τους γονείς στη νεότερη γενιά, με αποτέλεσμα η τελευταία είτε να μη χρειάζεται να αγοράσει σπίτι είτε έχει τα χρήματα να καλύψει (έστω σε έναν βαθμό) την αγορά κατοικίας. Ολα αυτά μαζί συγκράτησαν τη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια.

Αγοραπωλησίες χωρίς δάνεια. Την ίδια στιγμή, υπάρχουν και αυτοί που αγοράζουν ακίνητα χωρίς στεγαστικό δάνειο, οι οποίοι δεν έχουν τους χρονικούς περιορισμούς ή έχουν άμεσα διαθέσιμα χρήματα. Εξάλλου, όπως σημειώνουν οι τράπεζες, περίπου 85% – 90% των αγοραπωλησιών ακινήτων πραγματοποιείται χωρίς στεγαστικό δάνειο. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με τη ζήτηση και την πίεση του χρόνου για εύρεση ακινήτου εντός δύο μηνών μέσω του προγράμματος «Σπίτι μου», ωθεί υψηλότερα τις τιμές ακόμα και στα παλαιά ακίνητα. Το γεγονός ότι ένα μικρό ποσοστό των αγοραπωλησιών πραγματοποιείται μέσω στεγαστικών δανείων φαίνεται και από τα εξής ενδεικτικά στοιχεία: οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα στο α’ τρίμηνο του έτους ήταν περίπου 500 εκατ. ευρώ, το 2022 ήταν 1,2 δισ. ευρώ και 1 δισ. το 2021. Ταυτόχρονα, μόνο οι αγορές με μετρητά από το 2021 μέχρι σήμερα ξεπερνούν τα 3,5 δισ. ευρώ, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ. Και τα παραπάνω αποτελούν μόνο το 25% των αγοραπωλησιών. Αρα από το 2021 μέχρι σήμερα, οι συνολικές αγοραπωλησίες ξεπερνούν τα 14 δισ. ευρώ ή κάθε έτος ο τζίρος υπολογίζεται σε άνω των 6 δισ. ευρώ.

Σύμφωνα με πληροφορίες, θα υπάρξει νέος γύρος συζητήσεων μεταξύ τραπεζών και κυβέρνησης για βελτίωση του προγράμματος «Σπίτι μου». Μία από τις προτάσεις που εξετάζονται είναι να διευρυνθεί το κριτήριο για την παλαιότητα (τουλάχιστον 15 ετών από την ανέγερση που ισχύει σήμερα), διότι έτσι όλα τα παλαιά σπίτια «πλαφονάριζαν» στην ανώτατη τιμή, λόγω της ζήτησης. Χωρίς το όριο της ηλικίας, θα μπορούσε κάποιος να βρει νέο σπίτι π.χ. στην περιφέρεια, σε χαμηλότερη τιμή.

Από την άλλη πλευρά, υπάρχουν και παράγοντες που συμβάλλουν στη ζήτηση των στεγαστικών, όπως η συγκράτηση επιτοκίων στο 4,47%, όταν στην Ευρωπαϊκή Ενωση είναι 4,19%. Σημειώνεται πως τα επιτόκια της ΕΚΤ έχουν αυξηθεί 0,50 με 0,60 μονάδες βάσεις από τον Ιούνιο του 2021 όταν τότε ήταν στο -0,50%.

«Είναι σφιχτή αγορά». Μιλώντας στα «ΝΕΑ Σαββατοκύριακο», ο αναπληρωτής καθηγητής του Τμήματος Οικονομικής Επιστήμης του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών Σπύρος Παγκράτης εστιάζει στην αύξηση των καταναλωτικών δανείων, τονίζοντας πως «είναι δάνεια τα οποία μπορούν να επιβληθούν μεγαλύτερα επιτόκια και να γίνουν αποδεκτά από τους δανειολήπτες, χωρίς ταυτόχρονα να εκτινάσσεται ιδιαίτερα ο πιστωτικός κίνδυνος στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών». Αυτό, όπως σημειώνει, «θα ήταν ανησυχητικό στα στεγαστικά, σε μια περίοδο, μάλιστα, που οι τιμές των ακινήτων έχουν πάρει φωτιά».   

Σύμφωνα με τον ίδιο, η αγορά των στεγαστικών δανείων είναι πολύ «σφιχτή» από πλευράς κανονιστικής ρύθμισης – δηλαδή πλέον δεν μπορούν να δοθούν σε καμία περίπτωση σε μεγαλύτερο ποσοστό από 75% της αξίας του ακινήτου. «Αυτό είναι το απόλυτο όριο, ενώ σε πολλές περιπτώσεις δεν ξεπερνά το 50%. Οπότε, και από πλευράς δανειοληπτών, υπάρχει μεγάλο πρόβλημα να βρουν το κεφάλαιο, τη μισή δηλαδή αξία του ακινήτου για να την καταβάλουν ως δικό τους κεφάλαιο, οπότε υπάρχει και πρόβλημα ζήτησης, δεν είναι μόνο οι τράπεζες που δεν αυξάνουν την προσφορά. Αρα οι τράπεζες εκεί πρέπει να βρουν εναλλακτικούς τρόπους κερδοφορίας, με βραχυχρόνια δάνεια ενδεχομένως, χωρίς ιδιαίτερες εξασφαλίσεις».